摘要：
本文目錄旅游地產(chǎn)的投資前景如何青島金地康養(yǎng)智慧谷開發(fā)商是哪家公司旅游市場的投資熱點-康養(yǎng)一、旅游地產(chǎn)的投資前景如何... 本文目錄
一、旅游地產(chǎn)的投資前景如何
——預(yù)見2021:《2021年中國旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全景圖譜》(附產(chǎn)業(yè)鏈、競爭格局、發(fā)展趨勢等)
旅游地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫對接，旅游地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)較好，國內(nèi)旅游人數(shù)和旅游收入持續(xù)增長，旅游產(chǎn)業(yè)正在成為經(jīng)濟增長的重要引擎;房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模仍然持續(xù)增長。
從區(qū)域來看，北京是國家首都，經(jīng)濟、交通等發(fā)展快速，居民消費水平較高，是2020年中國旅游業(yè)最發(fā)達城市之首，發(fā)展旅游地產(chǎn)具有較大優(yōu)勢。
從企業(yè)競爭來看，融創(chuàng)文旅、華僑城憑借豐富的業(yè)務(wù)形態(tài)和區(qū)域分布位居2020年全國文旅地產(chǎn)運營優(yōu)秀企業(yè)前兩位。在“房住不炒”定位下變，傳統(tǒng)的“旅游搭臺，地產(chǎn)唱戲”開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，旅游地產(chǎn)發(fā)展進入轉(zhuǎn)型分化期。去地產(chǎn)化明顯，多元化發(fā)展是新常態(tài)，未來旅游地產(chǎn)行業(yè)的競爭將最終表現(xiàn)為整條產(chǎn)業(yè)價值鏈上的競爭。
旅游地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫對接
旅游地產(chǎn)是以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，其開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)旅游功能，旅游地產(chǎn)的開發(fā)對象是旅游物業(yè)。
從旅游產(chǎn)業(yè)鏈層面看，旅游消費涉及的企業(yè)分屬于不同的產(chǎn)業(yè)類型，旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)部不同企業(yè)承擔(dān)不同的價值創(chuàng)造職能，主要包括旅行社、交通部門、餐飲、酒店、景區(qū)景點、旅游商店、休閑娛樂設(shè)施等。
從房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈層面看，房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣，主要環(huán)節(jié)有資金、土地、設(shè)計、開發(fā)、施工、銷售、物業(yè)，其中資金貫穿始末，中間涉及金融機構(gòu)、政府機構(gòu)、開發(fā)企業(yè)、規(guī)劃設(shè)計公司、建筑企業(yè)、中介代理企業(yè)、物業(yè)管理公司等。
旅游地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫對接，有代理商從事中間活動共同為消費者服務(wù)是重要交叉點。旅游地產(chǎn)開發(fā)以已有景區(qū)景點為依托，重在地產(chǎn)，而把旅游作為發(fā)展地產(chǎn)的重要工具和手段。
國內(nèi)的旅游地產(chǎn)投資主體主要有三種：一是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，擁有雄厚的資金實力，如萬科、萬達和富麗等;二是傳統(tǒng)的旅游企業(yè)，渴望探索旅游與旅游地產(chǎn)的互補互動;除此以外，也有部分傳統(tǒng)制造企業(yè)參與，如金杯集團、聯(lián)想等。
旅游地產(chǎn)開發(fā)模式按照目的的不同而有所區(qū)別，如以居住為目的則需要借景開發(fā)甚至造景開發(fā);以旅游接待為目的則采用自營式酒店模式等。
回顧旅游地產(chǎn)在我國的發(fā)展歷史，從20世紀90年代初萌芽至2006年進入全面發(fā)展階段，旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品形式逐漸豐富，但仍以銷售物業(yè)為主。2007年進入高速發(fā)展階段，此時旅游地產(chǎn)項目開始遍地開花，產(chǎn)品以銷售和經(jīng)營物業(yè)并重。
自2014年以來，中國旅游地產(chǎn)的發(fā)展進入了轉(zhuǎn)型分化期，逐步回歸理性，行業(yè)專業(yè)化程度提高，盲目跟風(fēng)、定位不清、設(shè)計水平不高、經(jīng)營管理不力的旅游項目逐漸被市場淘汰。實力雄厚且堅持深耕旅游地產(chǎn)市場的企業(yè)通過并購、合作等方式獲得資源條件良好的項目，從而實現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。
按照旅游資源結(jié)構(gòu)的不同，國內(nèi)旅游地產(chǎn)呈海濱城市、人文景觀和特色小鎮(zhèn)三種類型的發(fā)展趨勢?？傮w看來，地方的旅游特色特點決定了該地區(qū)旅游地產(chǎn)項目發(fā)展的方向和特點。
一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營酒店和度假村外，還包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)物業(yè)形式，以及分時度假、產(chǎn)權(quán)式酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山及滑雪度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品。
旅游地產(chǎn)發(fā)展與旅游業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，旅游地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)較好。根據(jù)中國文旅部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015-2020年國內(nèi)旅游人數(shù)和旅游收入持續(xù)增長，旅游產(chǎn)業(yè)正在成為經(jīng)濟增長的重要引擎。2020年受疫情影響，我國旅游業(yè)受到較大沖擊，國內(nèi)旅游人數(shù)約為34.26億人次，同比下降43%;國內(nèi)旅游收入達3.19萬億元，同比負增長52%。
中國旅游研究院預(yù)計2021年國內(nèi)旅游人數(shù)41億人次，國內(nèi)旅游收入3.3萬億元，分別比2020年增長42%和48%。
從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，雖然近幾年我國房地產(chǎn)開發(fā)受到國家嚴格調(diào)控，但是2015-2020年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模仍然持續(xù)增長。2020年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資達14.14萬億元，同比增長1.9%，增速下降明顯。
2021年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.76萬億元，同比增長25.6%，增長明顯，主要是2020年一季度受疫情影響房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模下降明顯導(dǎo)致。
根據(jù)旅游中心定位的中國城市分析，旅游地產(chǎn)的空間分布大致分為四個層級：上海、北京、廣州和深圳是中國旅游中心排名最高的城市，代表了中國三大經(jīng)濟核心區(qū)域。
天津、南京、杭州、桂林、廈門、大連、青島、蘇州、成都、重慶等城市在旅游中心城市排名中處于第二集團，這些城市大多是穩(wěn)定的區(qū)域旅游中心，一些專門旅游城市如大連、青島、杭州等已演化成綜合型旅游中心城市。在這些城市進行旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資相對較小，可利用的自然風(fēng)景資源優(yōu)勢較強，是旅游地產(chǎn)開發(fā)的重點地區(qū)。
沈陽、西安、泉州、溫州、中山、煙臺等城市在旅游中心城市排名中處于第三集團，這些城市旅游綜合基礎(chǔ)一般，但都有個別突出優(yōu)勢，如沈陽、西安的旅游市場大，中山的開放程度高，煙臺的政府重視度高。
常州、紹興、合肥、南昌、長沙、嘉興等其他城市在旅游中心城市排名中位于第四集團，這些城市旅游特色不突出，自然風(fēng)景資源也不夠獨特。然而，這些暫時處于落后的城市也有非常大的增長空間，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以在這些城市進行小規(guī)模的旅游地產(chǎn)開發(fā)，不僅提升城市的旅游形象，也可取得一定的經(jīng)濟效益。
從城市旅游業(yè)發(fā)展程度看，根據(jù)中國大陸地級以上城市的旅游人數(shù)、旅游收入、旅游業(yè)比重、交通便利程度和旅游基礎(chǔ)設(shè)施等五個維度來綜合衡量各城市旅游業(yè)的發(fā)達程度。北京、重慶和上海連續(xù)四年名列前三，并且在旅游人數(shù)、旅游收入來、旅游基礎(chǔ)設(shè)施三個維度排名上，這三個城市都是前三之列。
2020年，北京再次登上榜首，且在旅游總收入、交通便利程度和旅游基礎(chǔ)設(shè)施三個方面表現(xiàn)優(yōu)異，均在前三名之內(nèi)。北京是國家首都，經(jīng)濟、交通等發(fā)展快速，居民消費水平較高，發(fā)展旅游地產(chǎn)具有較大優(yōu)勢。
從發(fā)展旅游地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來看，2020年4月，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)百強房企中，有57家布局了文旅產(chǎn)業(yè)，其中前50強房企高達36家。在投資金額方面，房企在文旅產(chǎn)業(yè)方面的投資也巨大，2020上半年，各地文旅項目簽約與投建金額已超1115億元。
從全國文旅地產(chǎn)運營優(yōu)秀企業(yè)來看，據(jù)中國指數(shù)研究院，2020年全國文旅地產(chǎn)運營優(yōu)秀企業(yè)TOP10分別為融創(chuàng)文化旅游發(fā)展集團有限公司、華僑城集團有限公司、榮盛康旅投資有限公司、中國金茂控股集團有限公司、祥源控股集團有限責(zé)任公司等，其中融創(chuàng)文旅位居首位，華僑城集團位居第二位，融創(chuàng)文旅項目包括昆明融創(chuàng)文旅城、無錫融創(chuàng)文旅城、廣州融創(chuàng)文旅城、青島東方影都等，業(yè)務(wù)形態(tài)主要為樂園、商業(yè)、酒店等，區(qū)域分布在重慶、成都、西雙版納、青島、南昌、廣州等地;華僑城集團主要項目有深圳華僑城旅游度假區(qū)，大理古城、元陽梯田、昆明轎子山、昆明世博園，三亞天涯區(qū)“一鎮(zhèn)一村”等，主要是度假區(qū)、古鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等，分布在云南、海南、陜西、四川、山西、北京、河北等地。
從文旅地產(chǎn)具體項目來看，2020年最佳文旅地產(chǎn)項目TOP10尚未公布，從2019年評選結(jié)果來看，2019年中國最佳文旅地產(chǎn)項目TOP10分別為中鐵國際生態(tài)城、勐巴拉國際旅游度假區(qū)、阿那亞黃金海岸社區(qū)、綠城安吉桃花源、祥源齊云山生態(tài)文化旅游度假區(qū)等，其中，2020年全國文旅地產(chǎn)運營優(yōu)秀企業(yè)TOP10中祥源控股集團的祥源齊云山生態(tài)文化旅游度假區(qū)入選。
注：文章撰寫期間2020年排行榜尚未公布，屆時以最新公布為準。
2020年中國最期待文旅地產(chǎn)項目TOP10包括昆明融創(chuàng)文旅城、撫仙湖國際度假小鎮(zhèn)、漢華天馬山國際溫泉度假區(qū)、泰禾廈門灣等，其中2020年全國文旅地產(chǎn)運營優(yōu)秀企業(yè)TOP10中融創(chuàng)中國昆明融創(chuàng)文旅城、山西漢華產(chǎn)業(yè)集團漢華天馬山國際溫泉度假區(qū)、祥源控股集團祥源花世界旅游度假區(qū)、金茂集團湯山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)入選。
注：文章撰寫期間2021年中國最期待文旅地產(chǎn)項目排行榜尚未公布，屆時以最新公布為準。
可知旅游地產(chǎn)企業(yè)中融創(chuàng)文旅、祥源控股集團、山西漢華產(chǎn)業(yè)集團、金茂集團具有較強的競爭力，有望在2020年榜單中擁有優(yōu)異表現(xiàn)。
從旅游地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式看，主要有四種模式：第一種是景點型開發(fā)，企業(yè)以主題公園、娛樂設(shè)施等旅游景點開發(fā)先行帶動房地產(chǎn)發(fā)展，代表企業(yè)有華僑城A、融創(chuàng)文旅、祥源控股、上海翼天等;
第二種是度假型開發(fā)，企業(yè)以如度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時度假的時權(quán)酒店等房地產(chǎn)先行帶動度假地發(fā)展，代表企業(yè)有榮盛康旅、漢華文旅、鼎龍集團等;
第三種是商業(yè)型開發(fā)，企業(yè)主要以旅游區(qū)或周邊相應(yīng)的商店、娛樂設(shè)施等開發(fā)和建造帶動房地產(chǎn)發(fā)展，代表企業(yè)有金茂控股、融創(chuàng)文旅、萬達地產(chǎn)等;
第四種是住宅型開發(fā)，以這類模式經(jīng)營的多為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，主要以開發(fā)與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物為主，代表企業(yè)有四川恒邦、睿古地產(chǎn)、雅居樂等?？芍?，經(jīng)營模式各異，企業(yè)在不同的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式下具有不同的發(fā)展優(yōu)勢。
以國內(nèi)從事“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)的開創(chuàng)者和領(lǐng)跑者——華僑城為例，華僑城是先做旅游，后做地產(chǎn)的典型代表，其屬下的錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園是目前國內(nèi)最為權(quán)威成熟的主題公園，規(guī)模更是全國之最，被視為國內(nèi)旅游主題社區(qū)的典范之作。
從華僑城旅游地產(chǎn)開發(fā)模式來看，華僑城成功的關(guān)鍵是，低價獲取土地資源，通過主題公園的配套建設(shè)提升地產(chǎn)項目價值，進而獲得超高收益。
去地產(chǎn)化明顯多元化發(fā)展是新常態(tài)
2021年，中央始終堅持“房住不炒”定位不變，不斷強化土地、金融等方面政策在市場調(diào)控中的作用，傳統(tǒng)的“旅游搭臺，地產(chǎn)唱戲”開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，去地產(chǎn)化成為行業(yè)發(fā)展必然，倚重項目運營、強化產(chǎn)業(yè)鏈運作是今后旅游地產(chǎn)發(fā)展一個很重要的趨勢和方向，未來旅游產(chǎn)業(yè)鏈競爭難度將繼續(xù)加大。
未來旅游地產(chǎn)行業(yè)的競爭將最終表現(xiàn)為整條產(chǎn)業(yè)價值鏈上的競爭，構(gòu)建一條獨特的產(chǎn)業(yè)鏈，圍繞主題項目運營衍生出前端研發(fā)、推廣等以及后端餐飲、商業(yè)、酒店及其他消費領(lǐng)域的鏈條是旅游地產(chǎn)核心價值所在。
以上數(shù)據(jù)及分析均來自于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》。
二、青島金地康養(yǎng)智慧谷開發(fā)商是哪家公司
金地康養(yǎng)智慧谷開發(fā)商是：青島觀珊開發(fā)投資有限公司。
金地康養(yǎng)智慧谷融合居住、旅游、醫(yī)療、養(yǎng)生的大型康養(yǎng)綜合體，項目位于平湖路與六合路交匯處，近青島西站。
位于：黃島交通商務(wù)區(qū)平湖路與六合路交匯處。
點擊查看:金地康養(yǎng)智慧谷完整信息。
三、旅游市場的投資熱點-康養(yǎng)
康養(yǎng)旅游，國際上稱為醫(yī)療健康旅游。從國家發(fā)布的《健康中國2030規(guī)劃綱要》看，大健康的核心保障是醫(yī)療的保障，因此，我們認為康養(yǎng)旅游是以“醫(yī)療”為核心的養(yǎng)生、養(yǎng)老、體育、文化、旅游等諸多業(yè)態(tài)融合的新興產(chǎn)業(yè)。
從市場需求看，游客從最初的出行旅游，轉(zhuǎn)變?yōu)楦幼非笮蓍e品質(zhì)、深度體驗的異地生活方式。這需要多元化的旅游主體在投資、運營方式上進行轉(zhuǎn)型，發(fā)展醫(yī)療旅游、養(yǎng)老旅游等將成為轉(zhuǎn)型的突破口。具體來說，可以從以下四點來看：青島旅游景區(qū)
1、人口老齡化加速。中國已經(jīng)全面進入了老齡化社會，中國老齡人口的迅速增加，催生大健康服務(wù)行業(yè)的迅速崛起，且市場規(guī)模正在快速放大。
2、慢性病人群增多。慢性疾病是威脅中國人健康的頭號殺手，占人群死因構(gòu)成的86.6%。據(jù)調(diào)查，目前中國慢性病患者已超過2.6億?？茖W(xué)管理健康、延長壽命已成為人們高度重視的話題。
3、居民購買力提高。伴隨著中國中產(chǎn)階級人數(shù)的持續(xù)攀升，消費者購買力也在不斷提高，人們開始注重生態(tài)環(huán)境與生命健康和諧共生，健康產(chǎn)品和健康服務(wù)的需求正在因此而急劇增加。
4、政策持續(xù)性扶持。近年來，伴隨著“健康中國”理念上升為國家戰(zhàn)略以后，一系列扶持、促進健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策緊密出臺，大量投資正加速涌入大健康領(lǐng)域。
森林養(yǎng)生基地應(yīng)是以森林資源及其生態(tài)環(huán)境為依托，通過提供多種形式的森林養(yǎng)生項目，以促進游客強身健體、修身養(yǎng)性為目的，滿足不同人群生理和心理健康需求的特定區(qū)域。
1）保健型。這種產(chǎn)品類型是通過優(yōu)美的景觀達到放松、愉悅的效果，以靜態(tài)洗滌心靈，道法自然。例如：森林景觀、森林音樂、森林溫泉等。
2）康復(fù)型。森林對慢性疾病具有一定的療效，如：空氣負離子養(yǎng)生館、植物精氣養(yǎng)生館、森林心理咨詢室。青島旅游導(dǎo)游
3）運動型。通過各種適合在森林中的運動來增強體質(zhì)，預(yù)防疾病。如：慢跑、散步、登山、耕作。
4）文化型。通過文化體驗來修身養(yǎng)性，以實現(xiàn)心靈的寧靜和身體的舒適。如：禪修、冥想、品茶、太極、瑜伽、養(yǎng)生操等。
5）飲食型。根據(jù)食材的高品質(zhì)、高藥用價值制定飲食，達到養(yǎng)生的效果。如：有機食品、藥用食材。
隨著一大批溫泉度假村、溫泉小鎮(zhèn)以及溫泉新城的涌現(xiàn)，可以看出溫泉對休閑產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)，對區(qū)域經(jīng)濟的有力帶動得到認可。隨著新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展和特色小鎮(zhèn)的風(fēng)口，我們有理由相信，溫泉小鎮(zhèn)將是未來休閑度假開發(fā)的超級熱門。
1）出水方式不同：運用工程技術(shù)手段，通過改變溫泉的出水方式，給游客不同的體驗。例如音波噴射溫泉、SPA沖擊泉氣泡溫泉、蒸氣泉浴、瀑布溫泉、溫泉海浪浴等等。
2）創(chuàng)意概念不同：通過向溫泉水中添加花草、礦物、瓜果、鹽霧、香精等特定材料，形成具有不同功效的溫泉湯浴，從而豐富游憩方式。例如花草溫泉、瓜果溫泉、香熏溫泉、鹽霧溫泉、蜂蜜溫泉、名酒溫泉、草藥溫泉、巧克力溫泉、咖喱溫泉等等。
3）泡浴設(shè)施不同：通過不同的泡浴設(shè)施，給游客不同的感受。例如：桶浴溫泉、溫泉游泳池、浮浴池、沐足廊、溫泉漂流河等等。
4）外圍景觀不同：根據(jù)溫泉的外部資源，因地制宜，打造景觀給游客以美妙的感受。例如：山林式、濱水式、小鎮(zhèn)式、園林式等等。
中醫(yī)藥健康旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是以悠久的中醫(yī)藥文化為內(nèi)涵、以旅游為實施手段，打造一個整合平臺，聯(lián)動發(fā)展旅游業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、會議會展業(yè)、服務(wù)貿(mào)易、體育運動產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)、中藥加工產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，將這些產(chǎn)業(yè)進行跨界融合、優(yōu)化升級，形成復(fù)合體，形成新產(chǎn)業(yè)形態(tài)、形成核心競爭力。
中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的設(shè)計思想來源于中華民族積淀了幾千年的中醫(yī)藥文化智慧，集儒釋道及諸子百家思想于一體，遵循“天人合一”法則，用創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的思維方式將相關(guān)的資源重新審視、重新梳理、重新組合、重新演繹、重新創(chuàng)意，再經(jīng)過系統(tǒng)分析、科學(xué)論證，使“規(guī)劃”具有主題性、新穎性、特質(zhì)性、系統(tǒng)性、整體性、可操作性并具有高度、廣度、深度和關(guān)聯(lián)度。將一、二、三產(chǎn)業(yè)融合互動，拓展產(chǎn)業(yè)范圍、延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，構(gòu)建“中醫(yī)藥健康服務(wù)+旅游”的復(fù)合型全景產(chǎn)業(yè)體系。
