摘要：
本文目錄綠茶和鐵觀音的區(qū)別旅游地產(chǎn)的投資前景如何中國旅游企業(yè)排名的水有多深一、綠茶和鐵觀音的區(qū)別綠茶和鐵觀音很相似，但是它們之間有很大不同，具體有什么區(qū)別呢？下面由我為你分享綠茶和... 本文目錄
一、綠茶和鐵觀音的區(qū)別
綠茶和鐵觀音很相似，但是它們之間有很大不同，具體有什么區(qū)別呢？下面由我為你分享綠茶和鐵觀音的區(qū)別的相關(guān)內(nèi)容，希望對大家有所幫助。
本身樹種就不一樣，光看葉子就知道了，觀音葉子很厚，橢圓，不過綠茶的樹種也有很多種的，每一種也都不一樣，龍井樹種，碧螺春樹種，毛尖樹種等等。
主要區(qū)別在于制茶技術(shù)和工藝的差別上：
綠茶是未發(fā)酵的茶，性質(zhì)涼;鐵觀音是半發(fā)酵茶，性質(zhì)溫性;普洱是全發(fā)酵茶，性質(zhì)熱性。各有優(yōu)點(diǎn)，
1.綠茶是未經(jīng)發(fā)酵的，鐵觀音屬于半發(fā)酵茶。
鐵觀音不僅香高味醇，是天然可口佳飲，而且養(yǎng)生保健功能在茶葉中也屬佼佼者，它介于綠茶和紅茶之間，屬于半發(fā)酵茶類。
綠茶是將采摘來的鮮葉先經(jīng)高溫殺青，殺滅了各種氧化酶，保持了茶葉綠色，然后經(jīng)揉捻、干燥而制成，清湯綠葉是綠茶品質(zhì)的共同特點(diǎn)。
2.鐵觀音，福建安溪人發(fā)明于1725-1735年間。屬于烏龍茶類，是中國十大名茶之一烏龍茶類的代表。介于綠茶和紅茶之間。
綠茶是指采取茶樹新葉，未經(jīng)發(fā)酵，經(jīng)殺青、揉擰、干燥等典型工藝，其制成品的色澤，沖泡后的茶湯較多的保存了鮮茶葉的綠色主調(diào)。
3.綠茶與烏龍茶是不同系列的兩種茶。綠茶與烏龍茶的區(qū)別可從定義、加工工藝、產(chǎn)地區(qū)分。
市場上常見有，西湖龍井，黃山毛峰，洞庭碧螺春，采花毛尖，信陽毛尖，馬邊云霧茶，嶗山綠茶，日照綠茶，天柱劍毫，岳西翠蘭，峨眉雪芽，廬山云霧茶，漢家劉氏茶，英山云霧茶，竹葉青茶，顧渚紫筍，江山綠牡丹，太平猴魁，慧明茶，老竹大方，恩施玉露，蒙頂甘露，劍春茶，休寧松夢等等，都屬于綠茶類。因此這些品種綠茶也可算是綠茶與烏龍茶的區(qū)別之一。
綠茶的加工，簡單分為殺青、揉捻和干燥三個(gè)步驟，其中關(guān)鍵在于初制的第一道工序，即殺青。鮮葉通過殺青，酶的活性鈍化，內(nèi)含的各種化學(xué)成分，基本上是在沒有酶影響的條件下，由熱力作用進(jìn)行物理化學(xué)變化，從而形成了綠茶的品質(zhì)特征。
烏龍茶，亦稱青茶、半發(fā)酵茶，是中國幾大茶類中，獨(dú)具鮮明特色的茶葉品類。烏龍茶是經(jīng)過殺青、萎雕、搖青、半發(fā)酵、烘焙等工序后制出的品質(zhì)優(yōu)異的茶類。烏龍茶由宋代貢茶龍團(tuán)、鳳餅演變而來，創(chuàng)制于1725年(清雍正年間)前后。品嘗后齒頰留香，回味甘鮮。烏龍茶的藥理作用，突出表現(xiàn)在分解脂肪、減肥健美等方面。在日本被稱之為“美容茶”、“健美茶”。烏龍茶為中國特有的茶類，主要產(chǎn)于福建的閩北、閩南及廣東、臺灣三個(gè)省。近年來四川、湖南等省也有少量生產(chǎn)。烏龍茶除了內(nèi)銷廣東、福建等省外，主要出口日本、東南亞和港澳地區(qū)。從定義上可知烏龍茶與綠茶的區(qū)別，這里就不再多述。
4.鐵觀音是屬于六大茶系里面的青茶系，不同于綠茶，區(qū)別在于綠茶要高溫殺青終止發(fā)酵，而觀音要萎凋焙火，只是半發(fā)酵處理。
1.從制作工藝來區(qū)分鐵觀音屬于青茶類也稱烏龍茶類毛尖茶的制作工藝一般是用于綠茶類 2，茶葉按質(zhì)量等級分毛尖一般采用 1-2級`茶來制作也就是茶葉的芽尖部分而鐵觀音采用 5-6級茶為好，也就是大葉片的3，茶樹種的區(qū)分鐵觀音以福建安溪的茶種為代表而毛尖則可以用很多茶種來制作比較有名氣有代表的有信陽毛尖貴港的覃塘毛尖桂林毛尖等等當(dāng)然其他樹種的茶葉也可以來做鐵觀音和毛尖只是在制作工藝上的不同而已但是品質(zhì)可想而知現(xiàn)在很多產(chǎn)量供不應(yīng)求都是到其他地方去采購其他茶葉來制作鐵觀音真正的鐵觀音想要鑒別要一定的品茶功底才行的。還有你指的茶樹現(xiàn)在都是灌木型的茶樹。茶樹分喬木型，半喬木型和灌木型。比較方便采摘和產(chǎn)量多的就是灌木型了所以現(xiàn)在茶葉基地都是灌木種茶樹來的。
三、綠茶,鐵觀音,普洱有什么區(qū)別與好處
綠茶是指采取茶樹新葉，未經(jīng)發(fā)酵，經(jīng)殺青、揉擰、干燥等典型工藝，其制成品的色澤，沖泡后的茶湯較多的保存了鮮茶葉的綠色主調(diào)。另外綠茶中還含有許多解毒因子，它們易與血液中有毒物質(zhì)相結(jié)合，并加速其從小便排出。常飲綠茶還能防癌和降血脂，幫助電腦族抵御電腦輻射的作用。吸煙者多飲綠茶可減輕尼古丁的傷害.
鐵觀音，福建安溪人發(fā)明于1725-1735年間。屬于烏龍茶類，是中國十大名茶之一烏龍茶類的代表。介于綠茶和紅茶之間，屬于半發(fā)酵茶類，鐵觀音獨(dú)具“觀音韻”，清香雅韻，“七泡余香溪月露滿心喜樂嶺云濤”。除具有一般茶葉的保健功能外，還具有抗衰老、抗癌癥、抗動脈硬化、防治糖尿病、減肥健美、防治齲齒、清熱降火，敵煙醒酒等功效。
普洱茶屬于黑茶，因產(chǎn)地舊屬云南普洱府(今普洱市)，故得名。現(xiàn)在泛指普洱茶區(qū)生產(chǎn)的茶，是以公認(rèn)普洱茶區(qū)的云南大葉種曬青毛茶為原料，經(jīng)過后發(fā)酵加工成的散茶和緊壓茶。外形色澤褐紅，內(nèi)質(zhì)湯色紅濃明亮，香氣獨(dú)特陳香，滋味醇厚回甘，葉底褐紅。有生茶和熟茶之分，生茶自然發(fā)酵，熟茶人工催熟。“越陳越香”被公認(rèn)為是普洱茶區(qū)別其他茶類的最大特點(diǎn)，“香陳九畹芳蘭氣，品盡千年普洱情。”普洱茶是“可入口的古董”，不同于別的茶貴在新，普洱茶貴在“陳”往往會隨著時(shí)間逐漸升值。能夠降脂、減肥、降壓、抗動脈硬化和保護(hù)牙齒
1.物以稀為貴，一些茶葉樹本身種植就少且品質(zhì)很高，價(jià)格自然就貴些。比如鐵觀音，種植和采摘量大，一年四季可采，畝產(chǎn)幾百斤很高;而浙江北部的安吉白茶種植地域限制，畝產(chǎn)20斤左右，因此可見鐵觀音價(jià)格遠(yuǎn)低于安吉白茶，所以安吉白茶一般用來送禮，鐵觀音則用來自己喝。
同一種茶葉價(jià)格也會不同的，因?yàn)椴烧獣r(shí)間不同，早期的時(shí)候，剛初春，生長出的是芽頭，產(chǎn)量少分量輕畝產(chǎn)少，自然價(jià)格要貴些，后期天氣越來越暖，茶葉生長快速，芽頭變成葉，產(chǎn)量多分量重畝產(chǎn)大，所以后期價(jià)格會便宜些。
補(bǔ)充一點(diǎn)就是中國的茶葉有一個(gè)傳統(tǒng)就是拿明前茶來送禮，而明前茶本身產(chǎn)量就少，需求量大則價(jià)格就高了。
紅茶(全發(fā)酵)，綠茶(不發(fā)酵)，鐵觀音(烏龍)(半發(fā)酵)，紅茶的特點(diǎn)是紅湯紅葉。外形條索狀細(xì)長彎曲，茸毛多。干茶色澤偏深，紅中帶烏黑。滋味甜爽。
綠茶的特點(diǎn)是清湯綠葉。干茶是扁平狀，綠中帶黃。茸毛越少的越好，湯色杏綠明亮，香氣清幽，滋味鮮爽。
鐵觀音的特點(diǎn)是綠葉鑲紅邊，泡開的茶葉會比較大，湯色密黃明亮，鐵觀音一般選用的都是比較成熟的兩葉或多葉片的茶葉制作，具有其特有的花香，且比較耐沖泡!滋味醇厚甜鮮，較潤滑，有回甘。由于是半發(fā)酵工藝，它兼具了綠茶的鮮爽和紅茶的甜爽
綠茶的功效：抗輻射，排毒清理腸胃，養(yǎng)顏美容。由于綠茶是良性的，所以胃不好的人要少飲。
紅茶的功效：性溫和，刺激性小，適合畏寒者飲用，可以暖胃，并且紅茶和其他茶不同的是它可以調(diào)飲，根據(jù)各自不同的喜好制成各種調(diào)飲茶青島旅游心得。
烏龍茶的功效：降脂減肥。降膽固醇和血糖。
有助于延緩衰老，茶多酚具有很強(qiáng)的抗氧化性和生理活性，是人體自由基的清除劑。研究證明1毫克茶多酚清除對人肌體有害的過量自由基的效能相當(dāng)于9微克超氧化物歧化酶，大大高于其它同類物質(zhì)。茶多酚有阻斷脂質(zhì)過氧化反應(yīng)，清除活性酶的作用。據(jù)日本奧田拓勇試驗(yàn)結(jié)果，證實(shí)茶多酚的抗衰老效果要比維生素E強(qiáng)18倍。
有助于抑制心血管疾病茶多酚對人體脂肪代謝有著重要作用。人體的膽固醇、三酸甘油脂等含量高，血管內(nèi)壁脂肪沉積，血管平滑肌細(xì)胞增生后形成動脈粥樣化斑塊等心血管疾病。茶多酚，尤其是茶多酚中的兒茶素ECG和EGC及其氧化產(chǎn)物茶黃素等，有助于使這種斑狀增生受到抑制，使形成血凝黏度增強(qiáng)的纖維蛋白原降低，凝血變清，從而抑制動脈粥樣硬化。
有助于預(yù)防和抗癌茶多酚可以阻斷亞硝酸銨等多種致癌物質(zhì)在體內(nèi)合成，并具有直接殺傷癌細(xì)胞和提高肌體免疫能力的功效。據(jù)有關(guān)資料顯示，茶葉中的茶多酚，對胃癌、腸癌等多種癌癥的預(yù)防和輔助治療，均有裨益。
有助于預(yù)防和治療輻射傷害茶多酚及其氧化產(chǎn)物具有吸收放射性物質(zhì)鍶90和鈷60毒害的能力。據(jù)有關(guān)醫(yī)療部門臨床試驗(yàn)證實(shí)，對腫瘤患者在放射治療過程中引起的輕度放射病，用茶葉提取物進(jìn)行治療，有效率可達(dá)90%以上;對血細(xì)胞減少癥，茶葉提取物治療的有效率達(dá)81.7%;對因放射輻射而引起的白血球減少癥治療效果更好。
有助于抑制和抵抗病毒菌茶多酚有較強(qiáng)的收斂作用，對病原菌、病毒有明顯的抑制和殺滅作用，對消炎止瀉有明顯效果。我國有不少醫(yī)療單位應(yīng)用茶葉制劑治療急性和慢性痢疾、阿米巴痢疾、流感，治愈率達(dá)90%左右。
有助于美容護(hù)膚茶多酚是水溶性物質(zhì)，用它洗臉能清除面部的油膩，收斂毛孔，具有消毒、滅菌、抗皮膚老化，減少日光中的紫外線輻射對皮膚的損傷等功效。
有助于醒腦提神茶葉中的咖啡堿能促使人體中樞神經(jīng)興奮，增強(qiáng)大腦皮層的興奮過程，起到提神益思、清心的效果。對于緩解偏頭痛也有一定的功效。
有助于利尿解乏，茶葉中的咖啡堿可刺激腎臟，促使尿液迅速排出體外，提高腎臟的濾出率，減少有害物質(zhì)在腎臟中滯留時(shí)間。咖啡堿還可排除尿液中的過量乳酸，有助于使人體盡快消除疲勞。
綠茶中含強(qiáng)效的抗氧化劑以及維生素C，不但可以清除體內(nèi)的自由基，還能分泌出對抗緊張壓力的荷爾蒙。綠茶中所含的少量的咖啡因可以刺激中樞神經(jīng)、振奮精神。也正因?yàn)槿绱?，我們推薦在上午飲用綠茶，以免影響睡覺。
有助于護(hù)齒明目茶葉中含氟量較高，每100克干茶中含氟量為10毫克——15毫克，且80%為水溶性成份。若每人每天飲茶葉10克，則可吸收水溶性氟1毫克——1.5毫克，而且茶葉是堿性飲料，可抑制人體鈣質(zhì)的減少，這對預(yù)防齲齒、護(hù)齒、堅(jiān)齒，都是有益的。在小學(xué)生中進(jìn)行“飲后茶療漱口”試驗(yàn)，齲齒率可降低80%青島旅游社。在白內(nèi)障患者中有飲茶習(xí)慣的占28.6%;無飲茶習(xí)慣的則占71.4%。這是因?yàn)椴枞~中的維生素C等成份，能降低眼睛晶體混濁度，經(jīng)常飲茶，對減少眼疾、護(hù)眼明目均有積極的作用。
有助于降脂助消化唐代《本草拾遺》中對茶的功效有“久食令人瘦”的記載。我國邊疆少數(shù)民族有“不可一日無茶”之說。因?yàn)椴枞~有助消化和降低脂肪的重要功效，用當(dāng)今時(shí)尚語言說，就是有助于“減肥”。這是由于茶葉中的咖啡堿能提高胃液的分泌量，可以幫助消化。
1.普龍茶，是壯族傳統(tǒng)茗茶，云南茗茶之一。屬于綠茶，是未經(jīng)發(fā)酵，經(jīng)過萎凋、殺青、揉捻、烘焙等工序后制出的品質(zhì)優(yōu)異的茶品。因產(chǎn)于云南省文山壯族苗族自治州廣南縣底圩鄉(xiāng)普龍自然村，故名普龍茶。
2.品質(zhì)特點(diǎn)：普龍茶形似珍眉，白毫顯露，色似象牙，魚葉金黃。沖泡后，湯色清澈，滋味鮮濃、醇厚、甘甜，葉底嫩黃，肥壯成朵。
1.產(chǎn)地：西湖龍井屬于炒青綠茶，產(chǎn)于浙江杭州西湖的獅峰，翁家山，虎跑，梅家塢，云棲，靈隱一帶的群山之中。杭州產(chǎn)茶歷史悠久，早在唐代陸羽《茶經(jīng)》中就有記載，龍井茶則始產(chǎn)于宋代。
2.品質(zhì)特點(diǎn)：龍井茶以“色翠，香郁，味甘，形美”四絕著稱于世，素有“國茶”之稱。成品茶形似碗釘，光扁平直，色翠略黃呈“糙米色”，滋味甘鮮醇和，香氣優(yōu)雅高清，湯色碧綠清瑩，葉底細(xì)嫩成朵，一旗一槍，交錯(cuò)相映，大有賞心悅目之享受。
1.產(chǎn)地：黃山毛峰屬烘青綠茶，產(chǎn)于安徽省黃山。黃山產(chǎn)茶的歷史可追溯至宋朝嘉佑年間。至明朝隆慶年間，黃山茶已經(jīng)很有名氣了。黃山毛峰始創(chuàng)于清代光緒年間。
黃山毛峰2.品質(zhì)特點(diǎn)：特級黃山毛峰堪稱我國毛峰之極品，其形似雀舌，勻齊壯實(shí)，峰毫顯露，色如象牙，魚葉金黃，香氣清香高長，湯色清澈明亮，滋味鮮醇，醇厚，回甘，葉底嫩黃成朵。“黃金片”和“象牙色”是黃山毛峰的兩大特征。
1.產(chǎn)地：太平猴魁產(chǎn)于安徽省的太平縣猴坑村。太平猴魁為尖茶之極品，久享盛名。太平為縣名，產(chǎn)茶可追溯到明朝以前，太平猴魁始創(chuàng)于清朝末年。
2.品質(zhì)特點(diǎn)：2葉抱1芽，平扁挺直，自然舒展，白毫隱伏，有“猴魁兩頭尖，不散不翹不卷邊”之稱。葉色蒼綠勻潤，葉脈綠中隱紅，俗稱“紅絲線”?；ㄏ愀咚?，滋味甘醇，香味有獨(dú)特的“猴韻”。湯色清綠明凈，葉底嫩綠勻亮，芽葉成朵肥壯。品飲時(shí)，“頭泡香濃，二泡味濃，三泡四泡幽香猶存”。
1.產(chǎn)地：洞庭碧螺春產(chǎn)于江蘇吳縣太湖洞庭山。碧螺春創(chuàng)制于明朝。乾隆下江南時(shí)已是聲明赫赫了。
2.品質(zhì)特點(diǎn)：條索纖細(xì)，卷曲成螺，滿身披毫，銀白翠隱，香氣濃郁，滋味鮮醇，甘厚，湯色碧綠清澈，葉底嫩綠明亮，有一嫩(芽葉嫩)三鮮(色，香，味)之稱，是我國名茶中的珍品，以“形美，色艷，香濃，味醇”而聞名中外。
1.產(chǎn)地：信陽毛尖產(chǎn)于河南信陽市西部海拔600米左右的車云山一帶。創(chuàng)制于清朝末年。
2.品質(zhì)特點(diǎn)：條所細(xì)緊圓直，色澤翠綠，白毫顯露;湯色清綠明亮，香氣鮮高，滋味鮮醇;葉底芽壯，嫩綠勻整。素以“色翠，味鮮，香高”著稱。信陽毛尖茶湯屬淺綠型，湯色，葉底均嫩綠明亮;茶葉香氣屬清香型，并不同程度表現(xiàn)出毫香，鮮嫩香，板栗香;茶葉滋味具濃烈型和濃醇型，內(nèi)含有機(jī)物質(zhì)豐富，滋味濃醇鮮爽，高長而耐泡，葉底朵型，芽葉完整，勻稱。
2品質(zhì)特點(diǎn)：茸芽細(xì)嫩，色澤翠綠，湯色清澈瑩黃，味感醇厚濃郁，芳?xì)鈴浡诮{唇皓齒間，若蘭馨香撲鼻而來，回味雋永。
2.品質(zhì)特征：成品茶色澤蒼翠綠潤，形似松針狀，湯色嫩綠明亮，如玉如露，香氣清爽，滋味醇和爽口，回味甘甜，香氣淡雅清醇，葉底平伏完整，嫩綠明亮柔軟，具有明顯的“色綠，湯綠，葉綠”三綠特點(diǎn)。
口感：“中岳仙茶”入口綿滑，初感澀澀，數(shù)秒后甜潤之感能由舌根萌發(fā)，回味無窮，淺飲滴酌三回，便能癮性漸生，真為人間仙品;其湯色黃綠明亮、麥香醇厚、葉底碧綠勻齊，兼具有安神、助睡眠、降血壓等作用，可謂無上妙茶。
原料：中岳仙茶采之嵩山山脈野生酸棗樹，其葉和芽充分吸收嵩山日月光華，營養(yǎng)豐富;同時(shí)由于酸棗樹完全為野生狀態(tài)，純天然、無污染、原生態(tài)，配以精湛加工工藝，制成的茶葉堪稱天然、健康綠色飲品;它不僅保留了野酸棗之獨(dú)特功效，而且其湯色黃綠明亮、麥香醇厚、葉底碧綠勻齊，更具備了安神利眠的功效，堪稱茶中新貴。
1產(chǎn)地：福建省福鼎市20世紀(jì)初，福鼎市點(diǎn)頭鎮(zhèn)竹欄頭陳氏得用福鼎大白茶代替了原有的小茶種，使其質(zhì)量有了顯著提高。
2品質(zhì)特征：干茶單芽飽滿，挺直似針，翠綠如玉。沖泡后，茶氣清新甘爽，芽葉直立，葉底肥嫩。湯色清澈明亮，香馥如蘭;品飲欣賞，滋味鮮爽甘醇，齒頰留芳，沁人肺腑。
3.原料：綠茶精選品質(zhì)優(yōu)良的福鼎大白茶明前茶的單芽，經(jīng)傳統(tǒng)綠茶工藝精制而成。單芽飽滿，挺直似針，翠綠如玉。
1，產(chǎn)地：翠香蘭出自單一源產(chǎn)地(安徽涇縣)，起源于1875年光緒年間，徽州宮廷貢品綠茶而聞名。
1，源于自然的禮物，100%純天然有機(jī)綠茶
2，天然綠茶，顏色青翠，茶香勝蘭
3，每年只產(chǎn)不到一千公斤，十分稀缺珍貴，是愛茶人的最佳收藏品。
4，制作過程復(fù)雜，嚴(yán)格把控每一�樂譜鞴ば潁?A�“翠香蘭”的茶香、茶味。
5，由榕川公司限量出售，成就茶中的奢侈品，是高端送禮和收藏的珍品。
6，產(chǎn)品系列融入了書畫茶戲歌舞飲茶文化及源產(chǎn)地徽派印象的縮影
7，外形：枝干壯而嫩，個(gè)頭大而無葉蒂，條長余寸不攤?cè)~而仍似劍狀
二、旅游地產(chǎn)的投資前景如何
——預(yù)見2021:《2021年中國旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全景圖譜》(附產(chǎn)業(yè)鏈、競爭格局、發(fā)展趨勢等)
旅游地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫對接，旅游地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)較好，國內(nèi)旅游人數(shù)和旅游收入持續(xù)增長，旅游產(chǎn)業(yè)正在成為經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎;房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模仍然持續(xù)增長。
從區(qū)域來看，北京是國家首都，經(jīng)濟(jì)、交通等發(fā)展快速，居民消費(fèi)水平較高，是2020年中國旅游業(yè)最發(fā)達(dá)城市之首，發(fā)展旅游地產(chǎn)具有較大優(yōu)勢。
從企業(yè)競爭來看，融創(chuàng)文旅、華僑城憑借豐富的業(yè)務(wù)形態(tài)和區(qū)域分布位居2020年全國文旅地產(chǎn)運(yùn)營優(yōu)秀企業(yè)前兩位。在“房住不炒”定位下變，傳統(tǒng)的“旅游搭臺，地產(chǎn)唱戲”開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，旅游地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)型分化期。去地產(chǎn)化明顯，多元化發(fā)展是新常態(tài)，未來旅游地產(chǎn)行業(yè)的競爭將最終表現(xiàn)為整條產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上的競爭。
旅游地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫對接
旅游地產(chǎn)是以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，其開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)旅游功能，旅游地產(chǎn)的開發(fā)對象是旅游物業(yè)。
從旅游產(chǎn)業(yè)鏈層面看，旅游消費(fèi)涉及的企業(yè)分屬于不同的產(chǎn)業(yè)類型，旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)部不同企業(yè)承擔(dān)不同的價(jià)值創(chuàng)造職能，主要包括旅行社、交通部門、餐飲、酒店、景區(qū)景點(diǎn)、旅游商店、休閑娛樂設(shè)施等。
從房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈層面看，房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣，主要環(huán)節(jié)有資金、土地、設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工、銷售、物業(yè)，其中資金貫穿始末，中間涉及金融機(jī)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、建筑企業(yè)、中介代理企業(yè)、物業(yè)管理公司等。
旅游地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫對接，有代理商從事中間活動共同為消費(fèi)者服務(wù)是重要交叉點(diǎn)。旅游地產(chǎn)開發(fā)以已有景區(qū)景點(diǎn)為依托，重在地產(chǎn)，而把旅游作為發(fā)展地產(chǎn)的重要工具和手段青島五一旅游。
國內(nèi)的旅游地產(chǎn)投資主體主要有三種：一是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，擁有雄厚的資金實(shí)力，如萬科、萬達(dá)和富麗等;二是傳統(tǒng)的旅游企業(yè)，渴望探索旅游與旅游地產(chǎn)的互補(bǔ)互動;除此以外，也有部分傳統(tǒng)制造企業(yè)參與，如金杯集團(tuán)、聯(lián)想等。
旅游地產(chǎn)開發(fā)模式按照目的的不同而有所區(qū)別，如以居住為目的則需要借景開發(fā)甚至造景開發(fā);以旅游接待為目的則采用自營式酒店模式等。
回顧旅游地產(chǎn)在我國的發(fā)展歷史，從20世紀(jì)90年代初萌芽至2006年進(jìn)入全面發(fā)展階段，旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品形式逐漸豐富，但仍以銷售物業(yè)為主。2007年進(jìn)入高速發(fā)展階段，此時(shí)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開始遍地開花，產(chǎn)品以銷售和經(jīng)營物業(yè)并重。
自2014年以來，中國旅游地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入了轉(zhuǎn)型分化期，逐步回歸理性，行業(yè)專業(yè)化程度提高，盲目跟風(fēng)、定位不清、設(shè)計(jì)水平不高、經(jīng)營管理不力的旅游項(xiàng)目逐漸被市場淘汰。實(shí)力雄厚且堅(jiān)持深耕旅游地產(chǎn)市場的企業(yè)通過并購、合作等方式獲得資源條件良好的項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。
按照旅游資源結(jié)構(gòu)的不同，國內(nèi)旅游地產(chǎn)呈海濱城市、人文景觀和特色小鎮(zhèn)三種類型的發(fā)展趨勢?？傮w看來，地方的旅游特色特點(diǎn)決定了該地區(qū)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的方向和特點(diǎn)。
一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營酒店和度假村外，還包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)物業(yè)形式，以及分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)式酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山及滑雪度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品。
旅游地產(chǎn)發(fā)展與旅游業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，旅游地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)較好。根據(jù)中國文旅部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015-2020年國內(nèi)旅游人數(shù)和旅游收入持續(xù)增長，旅游產(chǎn)業(yè)正在成為經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎。2020年受疫情影響，我國旅游業(yè)受到較大沖擊，國內(nèi)旅游人數(shù)約為34.26億人次，同比下降43%;國內(nèi)旅游收入達(dá)3.19萬億元，同比負(fù)增長52%。
中國旅游研究院預(yù)計(jì)2021年國內(nèi)旅游人數(shù)41億人次，國內(nèi)旅游收入3.3萬億元，分別比2020年增長42%和48%。
從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，雖然近幾年我國房地產(chǎn)開發(fā)受到國家嚴(yán)格調(diào)控，但是2015-2020年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模仍然持續(xù)增長。2020年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)14.14萬億元，同比增長1.9%，增速下降明顯。
2021年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.76萬億元，同比增長25.6%，增長明顯，主要是2020年一季度受疫情影響房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模下降明顯導(dǎo)致。
根據(jù)旅游中心定位的中國城市分析，旅游地產(chǎn)的空間分布大致分為四個(gè)層級：上海、北京、廣州和深圳是中國旅游中心排名最高的城市，代表了中國三大經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域。
天津、南京、杭州、桂林、廈門、大連、青島、蘇州、成都、重慶等城市在旅游中心城市排名中處于第二集團(tuán)，這些城市大多是穩(wěn)定的區(qū)域旅游中心，一些專門旅游城市如大連、青島、杭州等已演化成綜合型旅游中心城市。在這些城市進(jìn)行旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資相對較小，可利用的自然風(fēng)景資源優(yōu)勢較強(qiáng)，是旅游地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)。
沈陽、西安、泉州、溫州、中山、煙臺等城市在旅游中心城市排名中處于第三集團(tuán)，這些城市旅游綜合基礎(chǔ)一般，但都有個(gè)別突出優(yōu)勢，如沈陽、西安的旅游市場大，中山的開放程度高，煙臺的政府重視度高。
常州、紹興、合肥、南昌、長沙、嘉興等其他城市在旅游中心城市排名中位于第四集團(tuán)，這些城市旅游特色不突出，自然風(fēng)景資源也不夠獨(dú)特。然而，這些暫時(shí)處于落后的城市也有非常大的增長空間，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以在這些城市進(jìn)行小規(guī)模的旅游地產(chǎn)開發(fā)，不僅提升城市的旅游形象，也可取得一定的經(jīng)濟(jì)效益。
從城市旅游業(yè)發(fā)展程度看，根據(jù)中國大陸地級以上城市的旅游人數(shù)、旅游收入、旅游業(yè)比重、交通便利程度和旅游基礎(chǔ)設(shè)施等五個(gè)維度來綜合衡量各城市旅游業(yè)的發(fā)達(dá)程度。北京、重慶和上海連續(xù)四年名列前三，并且在旅游人數(shù)、旅游收入來、旅游基礎(chǔ)設(shè)施三個(gè)維度排名上，這三個(gè)城市都是前三之列。
2020年，北京再次登上榜首，且在旅游總收入、交通便利程度和旅游基礎(chǔ)設(shè)施三個(gè)方面表現(xiàn)優(yōu)異，均在前三名之內(nèi)。北京是國家首都，經(jīng)濟(jì)、交通等發(fā)展快速，居民消費(fèi)水平較高，發(fā)展旅游地產(chǎn)具有較大優(yōu)勢。
從發(fā)展旅游地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來看，2020年4月，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)百強(qiáng)房企中，有57家布局了文旅產(chǎn)業(yè)，其中前50強(qiáng)房企高達(dá)36家。在投資金額方面，房企在文旅產(chǎn)業(yè)方面的投資也巨大，2020上半年，各地文旅項(xiàng)目簽約與投建金額已超1115億元。
從全國文旅地產(chǎn)運(yùn)營優(yōu)秀企業(yè)來看，據(jù)中國指數(shù)研究院，2020年全國文旅地產(chǎn)運(yùn)營優(yōu)秀企業(yè)TOP10分別為融創(chuàng)文化旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司、華僑城集團(tuán)有限公司、榮盛康旅投資有限公司、中國金茂控股集團(tuán)有限公司、祥源控股集團(tuán)有限責(zé)任公司等，其中融創(chuàng)文旅位居首位，華僑城集團(tuán)位居第二位，融創(chuàng)文旅項(xiàng)目包括昆明融創(chuàng)文旅城、無錫融創(chuàng)文旅城、廣州融創(chuàng)文旅城、青島東方影都等，業(yè)務(wù)形態(tài)主要為樂園、商業(yè)、酒店等，區(qū)域分布在重慶、成都、西雙版納、青島、南昌、廣州等地;華僑城集團(tuán)主要項(xiàng)目有深圳華僑城旅游度假區(qū)，大理古城、元陽梯田、昆明轎子山、昆明世博園，三亞天涯區(qū)“一鎮(zhèn)一村”等，主要是度假區(qū)、古鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等，分布在云南、海南、陜西、四川、山西、北京、河北等地。
從文旅地產(chǎn)具體項(xiàng)目來看，2020年最佳文旅地產(chǎn)項(xiàng)目TOP10尚未公布，從2019年評選結(jié)果來看，2019年中國最佳文旅地產(chǎn)項(xiàng)目TOP10分別為中鐵國際生態(tài)城、勐巴拉國際旅游度假區(qū)、阿那亞黃金海岸社區(qū)、綠城安吉桃花源、祥源齊云山生態(tài)文化旅游度假區(qū)等，其中，2020年全國文旅地產(chǎn)運(yùn)營優(yōu)秀企業(yè)TOP10中祥源控股集團(tuán)的祥源齊云山生態(tài)文化旅游度假區(qū)入選。
注：文章撰寫期間2020年排行榜尚未公布，屆時(shí)以最新公布為準(zhǔn)。
2020年中國最期待文旅地產(chǎn)項(xiàng)目TOP10包括昆明融創(chuàng)文旅城、撫仙湖國際度假小鎮(zhèn)、漢華天馬山國際溫泉度假區(qū)、泰禾廈門灣等，其中2020年全國文旅地產(chǎn)運(yùn)營優(yōu)秀企業(yè)TOP10中融創(chuàng)中國昆明融創(chuàng)文旅城、山西漢華產(chǎn)業(yè)集團(tuán)漢華天馬山國際溫泉度假區(qū)、祥源控股集團(tuán)祥源花世界旅游度假區(qū)、金茂集團(tuán)湯山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)入選。
注：文章撰寫期間2021年中國最期待文旅地產(chǎn)項(xiàng)目排行榜尚未公布，屆時(shí)以最新公布為準(zhǔn)。
可知旅游地產(chǎn)企業(yè)中融創(chuàng)文旅、祥源控股集團(tuán)、山西漢華產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、金茂集團(tuán)具有較強(qiáng)的競爭力，有望在2020年榜單中擁有優(yōu)異表現(xiàn)。
從旅游地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式看，主要有四種模式：第一種是景點(diǎn)型開發(fā)，企業(yè)以主題公園、娛樂設(shè)施等旅游景點(diǎn)開發(fā)先行帶動房地產(chǎn)發(fā)展，代表企業(yè)有華僑城A、融創(chuàng)文旅、祥源控股、上海翼天等;
第二種是度假型開發(fā)，企業(yè)以如度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店等房地產(chǎn)先行帶動度假地發(fā)展，代表企業(yè)有榮盛康旅、漢華文旅、鼎龍集團(tuán)等;
第三種是商業(yè)型開發(fā)，企業(yè)主要以旅游區(qū)或周邊相應(yīng)的商店、娛樂設(shè)施等開發(fā)和建造帶動房地產(chǎn)發(fā)展，代表企業(yè)有金茂控股、融創(chuàng)文旅、萬達(dá)地產(chǎn)等;
第四種是住宅型開發(fā)，以這類模式經(jīng)營的多為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，主要以開發(fā)與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物為主，代表企業(yè)有四川恒邦、睿古地產(chǎn)、雅居樂等?？芍?，經(jīng)營模式各異，企業(yè)在不同的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式下具有不同的發(fā)展優(yōu)勢。
以國內(nèi)從事“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)的開創(chuàng)者和領(lǐng)跑者——華僑城為例，華僑城是先做旅游，后做地產(chǎn)的典型代表，其屬下的錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園是目前國內(nèi)最為權(quán)威成熟的主題公園，規(guī)模更是全國之最，被視為國內(nèi)旅游主題社區(qū)的典范之作。
從華僑城旅游地產(chǎn)開發(fā)模式來看，華僑城成功的關(guān)鍵是，低價(jià)獲取土地資源，通過主題公園的配套建設(shè)提升地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值，進(jìn)而獲得超高收益。
去地產(chǎn)化明顯多元化發(fā)展是新常態(tài)
2021年，中央始終堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，不斷強(qiáng)化土地、金融等方面政策在市場調(diào)控中的作用，傳統(tǒng)的“旅游搭臺，地產(chǎn)唱戲”開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，去地產(chǎn)化成為行業(yè)發(fā)展必然，倚重項(xiàng)目運(yùn)營、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作是今后旅游地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)很重要的趨勢和方向，未來旅游產(chǎn)業(yè)鏈競爭難度將繼續(xù)加大。
未來旅游地產(chǎn)行業(yè)的競爭將最終表現(xiàn)為整條產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上的競爭，構(gòu)建一條獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)鏈，圍繞主題項(xiàng)目運(yùn)營衍生出前端研發(fā)、推廣等以及后端餐飲、商業(yè)、酒店及其他消費(fèi)領(lǐng)域的鏈條是旅游地產(chǎn)核心價(jià)值所在。
以上數(shù)據(jù)及分析均來自于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。
三、中國旅游企業(yè)排名的水有多深
不久前，一年一度的所謂“中國旅游集團(tuán)20強(qiáng)”又發(fā)布了，這個(gè)榜單由國家級“權(quán)威”中國旅游研究院背書，本應(yīng)成為業(yè)內(nèi)企業(yè)無比的榮譽(yù)?？擅看伟l(fā)布后，總免不了淪為業(yè)內(nèi)人士茶余飯后的笑談。這次的20強(qiáng)評選更有點(diǎn)特別，筆者數(shù)了數(shù)變成28家了，差點(diǎn)以為自己數(shù)學(xué)沒學(xué)好。
評選標(biāo)準(zhǔn)也很是有趣，據(jù)稱入選標(biāo)準(zhǔn)是“根據(jù)企業(yè)申報(bào)、誠信背書的原則，共上報(bào)40余家旅游集團(tuán)數(shù)據(jù)，根據(jù)營業(yè)收入這一單項(xiàng)指標(biāo)，共有28家企業(yè)入圍”。
座次順序是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：“20強(qiáng)集團(tuán)排名不分先后，具體按先中央后地方的原則排列。中央企業(yè)按國資委對央企排序進(jìn)行排列；地方企業(yè)根據(jù)注冊地，按國家統(tǒng)計(jì)局公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)地方先后順序排列，同一省市按照先國有后民營，國有或民營中按照營業(yè)收入規(guī)模排列。”
換而言之，這個(gè)20強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)是：入選是靠申報(bào)收入，卻無核實(shí)；座次是看級別，而非強(qiáng)弱。這確實(shí)是一個(gè)行業(yè)排名的創(chuàng)新。
筆者私以為行業(yè)榜單的入選和排名，是一個(gè)行業(yè)對強(qiáng)者的判斷標(biāo)準(zhǔn)，不僅會影響到業(yè)內(nèi)價(jià)值觀、發(fā)展觀，更會影響到外部投資者對此行業(yè)營商環(huán)境的評判。
是時(shí)候該正本清源了。景鑒智庫2020年的年末企劃，將首次以文旅行業(yè)內(nèi)各企業(yè)真實(shí)的旅游經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行梳理和排名，并對全部數(shù)據(jù)和分析依據(jù)進(jìn)行公開，以保證專業(yè)性和客觀性。由于初次嘗試，且旅企中上市企業(yè)較少，數(shù)據(jù)采集可能會出現(xiàn)疏漏，請業(yè)內(nèi)同仁和相關(guān)企業(yè)多多指正。
第一章對標(biāo)國際，契合行業(yè)，設(shè)定公允的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
一、對標(biāo)，國際知名企業(yè)排名的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)
全球最知名、最常見的企業(yè)排名首推“世界500強(qiáng)”。每年美國3大商業(yè)雜志《財(cái)富》 FORTUNE、《福布斯》Forbes和《商業(yè)周刊》BusinessWeek以及英國的《金融時(shí)報(bào)》Financial Times都要給全球大企業(yè)排座次?！敦?cái)富》、《金融時(shí)報(bào)》和《福布斯》的排行榜都叫“世界500強(qiáng)”；而《商業(yè)周刊》則較多一些，達(dá)到了1000家。
《財(cái)富》世界500強(qiáng)資格最老，始創(chuàng)于1954年，以銷售收入為依據(jù)進(jìn)行排名，比較重視企業(yè)規(guī)模；
《商業(yè)周刊》和《金融時(shí)報(bào)》分別從1998年和1997年開始發(fā)榜，更注重公司在證券市場中的表現(xiàn)，把企業(yè)市值作為排名依據(jù)；
《福布斯》則以年銷售收入、利潤、總資產(chǎn)和市值的綜合評分為依據(jù)。
我們可以發(fā)現(xiàn)，不管采用哪種排名方法，既然是排名，就必有先后。而且排名的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)依據(jù)是公開的、經(jīng)得起檢視的，所有的榜單后面都注明了作為依據(jù)的經(jīng)營數(shù)據(jù)。榜單也沒有參評和不參評之說，不可能因?yàn)槠髽I(yè)來參評給好處就上榜，企業(yè)不參評不勾兌就不上榜。數(shù)據(jù)獲取和辨別靠的是專業(yè)研究能力，而不是以所謂“誠信背書”的申報(bào)，就如沒有任何一個(gè)富豪會把自己的真實(shí)財(cái)富去向福布斯富豪榜申報(bào)。
但凡國際上有點(diǎn)知名度的排名，它的權(quán)威并非來自于所謂“官方”背書和行政級別的高低，而是來自于發(fā)布機(jī)構(gòu)的專業(yè)和嚴(yán)謹(jǐn)，以及長年以來的堅(jiān)持。
二、去除迷霧，還原真實(shí)的行業(yè)數(shù)據(jù)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
既然是旅游企業(yè)的排名，不管以哪種排名方式，都應(yīng)該以旅游收入和效益作為基本數(shù)據(jù)依據(jù)。由于行業(yè)快速發(fā)展的現(xiàn)狀，有很多大型企業(yè)集團(tuán)跨界進(jìn)入旅游行業(yè)，傳統(tǒng)旅游企業(yè)也多有涉及房地產(chǎn)、免稅等其他業(yè)務(wù)的，所以單從企業(yè)整體的報(bào)表收益很難作為評判依據(jù)。
筆者認(rèn)為，評判的依據(jù)應(yīng)該簡單直接，只有旅游行為產(chǎn)生的直接收益才是旅游收益。
也就是說，文旅地產(chǎn)雖然造在樂園、景區(qū)的邊上，但它依然是地產(chǎn)，顯然賣房子的收入不能作為旅游收入。同理，免稅城依然是商業(yè)購物，即使落位是在旅游目的地三亞，賣奢侈品和香化的收入也不能作為旅游收入。對酒店來說，只有度假酒店，因?yàn)樗亲鳛槁糜文康谋旧淼囊徊糠郑瑧?yīng)該是旅游收入；而普通的城市酒店，那只是城市的住宿業(yè)態(tài)，無法區(qū)分是游客住宿、情侶開房、還是商務(wù)出差住宿，所以只能排除在外。機(jī)票、火車票也是一樣的道理。
當(dāng)然，不少企業(yè)的報(bào)表會把不同業(yè)務(wù)的收入混而一談，營造注重文旅、淡化地產(chǎn)的假象，這就需要數(shù)據(jù)分析進(jìn)行去偽存真。
我認(rèn)為光“虛胖”是無用的。對于一個(gè)企業(yè)在旅游行業(yè)地位的評價(jià)，不僅要看它的旅游收入和資產(chǎn)，更要注重利潤。一個(gè)收入龐大，卻微利、甚至虧損的企業(yè)，只能說它經(jīng)營是失敗的，對行業(yè)沒有任何示范作用。
另外不同的收入之間的可比性較差，這是旅游行業(yè)的一個(gè)特殊性。一般來說旅行社行業(yè)收入規(guī)模較高，但毛利很低，凈利往往在盈虧之間。而經(jīng)營景區(qū)、樂園、度假村等旅游項(xiàng)目獲得的收入規(guī)模相對較低，但毛利較高，也有一定的凈利潤。
因此，在旅游行業(yè)僅以收入來判斷強(qiáng)弱是非常偏頗的，榜單的評價(jià)基準(zhǔn)應(yīng)雙重考量收入和利潤，兼顧其他經(jīng)營指標(biāo)。因此我比較傾向于類似福布斯500強(qiáng)榜單標(biāo)準(zhǔn)，以收入和利潤的綜合評價(jià)為依據(jù)。
第二章大型國有文旅開發(fā)企業(yè)評價(jià)
傳統(tǒng)的旅游行業(yè)三大央企：中國旅游集團(tuán)、華僑城、中青旅，行政級別高、資產(chǎn)規(guī)模大，理應(yīng)是引領(lǐng)行業(yè)的支柱，就先從這三家說起。
作為中國最紅最專的國字號旅游集團(tuán)，中國旅游集團(tuán)經(jīng)營業(yè)務(wù)非常廣泛，從旅行社、景區(qū)等傳統(tǒng)旅游業(yè)務(wù)，到免稅、酒店、金融等更賺錢的其他業(yè)務(wù)。其上市板塊——中國中免由中國國旅更名而來，并于2019年1月把“虛胖”的國旅總社的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給控股股東中國旅游集團(tuán)，專注于毛利率水平較高的免稅品零售市場，獲得了市值的騰飛。
所以上市公司報(bào)表顯然無法體現(xiàn)這個(gè)業(yè)務(wù)龐大的綜合性集團(tuán)的整體業(yè)務(wù)情況。好在景鑒智庫依然可以獲取整個(gè)中國旅游集團(tuán)的經(jīng)過審計(jì)的合并報(bào)表。
其中旅游服務(wù)收入主要為旅行社開展的票務(wù)、出境和入境業(yè)務(wù)、國內(nèi)業(yè)務(wù)和簽證服務(wù)等構(gòu)成，運(yùn)營主體主要包括下屬中旅總社、中國中旅、國旅總社、招商國際系列等。景區(qū)收入主要包含深圳世界之窗、錦繡中華、嵩山少林寺、珠海海泉灣、青島海泉灣、寧夏沙坡頭等項(xiàng)目的景區(qū)門票業(yè)務(wù)收入。
這兩項(xiàng)純粹的旅游收入合計(jì)約218億元，占集團(tuán)總收入的27%。
而所謂旅游零售收入約477億元，毛利達(dá)49%，占集團(tuán)總收入的59%。壟斷性免稅品銷售確實(shí)非常暴利。
在酒店運(yùn)營收入方面，旗下僅港中旅酒店就擁有獨(dú)資、合資、委托管理以及第三方管理和租賃的酒店近140家，客房約30,000間。自有品牌包括“維景國際”、“維景”、“睿景”、“旅居”四個(gè)城市酒店品牌。另有少量度假酒店，比如安吉的ClubMed joyview、中衛(wèi)沙坡頭的星星酒店等，但占比很小，財(cái)報(bào)中也并未獨(dú)立核算，無法將這部分收入加入旅游收入，稍有缺憾，但數(shù)據(jù)總體影響很小。
點(diǎn)評：一個(gè)完全靠壟斷性暴利免稅品銷售支撐的國字號旅游集團(tuán)。純旅游收入占比一般，毛利較低，凈利微薄。從收入金額來看，中國旅游集團(tuán)無疑在旅游行業(yè)的第一梯隊(duì)，但在旅游板塊除了行政級別外，缺乏核心競爭力，收入質(zhì)量有待提高。
同為央企的華僑城集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)大于中國旅游集團(tuán)，經(jīng)營業(yè)務(wù)也更為龐雜，旗下控股的上市公司有三家，分別是華僑城股份47.01%、康佳集團(tuán)21.75%、云南旅游18.14%。顯然拆分出其中的旅游收入也是必須的。
詳閱華僑城集團(tuán)或華僑城A的財(cái)報(bào)，都會分列一個(gè)命名非常有趣的收入——“旅游綜合業(yè)務(wù)”收入。
但如果以此作為其旅游收入，可就大錯(cuò)特錯(cuò)了冬天青島旅游。事實(shí)上所謂“旅游綜合業(yè)務(wù)”的主要部分是主題樂園周邊的地產(chǎn)收入，真正的旅游收入僅占很小一部分，這就是在對外財(cái)務(wù)報(bào)表中玩弄文字游戲的典型。
景鑒智庫獲取的數(shù)據(jù)顯示，華僑城集團(tuán)2017年真正屬于旅游業(yè)務(wù)的收入僅為39億元，僅占其所謂“旅游綜合業(yè)務(wù)收入”的10.38%，也就是說另外近9成是房地產(chǎn)收入。
上表清晰地羅列了2015-2017年的游客人次數(shù)據(jù)，其中屬于主題樂園的游客量合計(jì)分別為2232萬人次、2217萬人次、2306萬人次。2017年的微增主要由于重慶歡樂谷的開業(yè)，其他主題樂園的游客人次增長長期停滯。
此外還有2018年數(shù)據(jù)披露：“2018年1~9月，公司旅游接待人次為3,651.26萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游接待收入297,324.11萬元，其中，門票收入為213,933.14萬元，人均旅游收入和人均門票收入較2017年全年小幅下降。”
可見2018年全年數(shù)據(jù)對比2017年數(shù)據(jù)應(yīng)該變化不大。
扯個(gè)題外話：大家知道業(yè)內(nèi)有一個(gè)“號稱”十分權(quán)威的主題公園年度報(bào)告，每年由一個(gè)美國行業(yè)組織TEA和國際知名規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢公司AECOM共同發(fā)布，一直被譽(yù)為行業(yè)權(quán)威數(shù)據(jù)。
那么他們的“權(quán)威”報(bào)告中的華僑城旗下主題樂園游客量數(shù)據(jù)是多少呢？
呵呵，2015-2018年游客量分別為2883萬、3227萬、4288萬、4935萬。對比一下，驚不驚喜？意不意外？
顯然這個(gè)“權(quán)威”機(jī)構(gòu)的報(bào)告直接采信了企業(yè)上報(bào)的數(shù)據(jù)，而沒有進(jìn)行任何專業(yè)的、負(fù)責(zé)任的查證。所以報(bào)告的質(zhì)量也就和這些機(jī)構(gòu)平日提供給客戶的咨詢質(zhì)量一樣，完全是水貨。
點(diǎn)評：華僑城雖然是中國主題樂園的開創(chuàng)者，打造了從“錦繡中華”、“世界之窗”到“歡樂谷”等系列主題樂園項(xiàng)目，從這點(diǎn)來說它對中國旅游業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新貢獻(xiàn)不少。但那都是從上世紀(jì)80年代末到00年代的老皇歷了，產(chǎn)品早已落后。到2017年最新開業(yè)的重慶歡樂谷，依然停留在游樂器械的堆砌層面，與00年代左右投建的其他歡樂谷沒有多大區(qū)別。
究其原因，它過于看重地產(chǎn)利益，已轉(zhuǎn)型成了一個(gè)房企，旅游完全是為地產(chǎn)勾地而存在，文旅團(tuán)隊(duì)創(chuàng)新枯竭，缺乏核心優(yōu)勢。近幾年來除了在2017年5月通過戰(zhàn)略投資并表云南世博和云南文投獲得一些景區(qū)，幾乎處于停滯的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，只能靠財(cái)報(bào)上玩弄文字游戲充充旅游的門面。
再來看下第三家，也是旅游行業(yè)規(guī)模最小的央企——中青旅。和前兩家不同，它的旅游板塊基本全在上市公司，其母集團(tuán)“中國青旅集團(tuán)”的其他資產(chǎn)和業(yè)務(wù)并不多，所以我們單以上市公司數(shù)據(jù)來看下。
中青旅的業(yè)務(wù)板塊也較多，其中IT產(chǎn)品銷售、整合營銷、酒店、房地產(chǎn)、房屋租賃等，顯然不能被列入旅游收入，故其旅游收入主要包括旅游產(chǎn)品服務(wù)和景區(qū)經(jīng)營。
由上表可見兩項(xiàng)旅游收入合計(jì)65億元，約占集團(tuán)總收入的46%，這個(gè)比例在所有三家涉旅央企中是最高的青島黃島旅游。景區(qū)經(jīng)營的毛利率高達(dá)81.35%。
中青旅控股的烏鎮(zhèn)和古北水鎮(zhèn)兩大國內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目，2019年?duì)I業(yè)收入合計(jì)約31億，貢獻(xiàn)的凈利潤約9.5億，甚至遠(yuǎn)高于整個(gè)集團(tuán)的歸屬于股東凈利潤。
點(diǎn)評：國內(nèi)標(biāo)桿性文旅項(xiàng)目十個(gè)手指能數(shù)得出來，中青旅占了兩個(gè)可以說作為旅游企業(yè)是值得夸耀的，而且利潤豐厚，名利雙收。
但依然存在兩大隱憂：其一，這兩個(gè)小鎮(zhèn)的打造者業(yè)內(nèi)都知道是陳向宏團(tuán)隊(duì)，中青旅只出了錢，自己卻沒有鍛煉出隊(duì)伍，沒有自身的突破，整個(gè)集團(tuán)的利潤寄于一個(gè)外人。其二，從1999年開發(fā)烏鎮(zhèn)伊始，到2001年烏鎮(zhèn)東柵開園、2006年烏鎮(zhèn)西柵開園，再到2014年古北水鎮(zhèn)開園，用近16年的時(shí)間打造了2個(gè)景區(qū)。下一個(gè)參股項(xiàng)目濮院古鎮(zhèn)的竣工開業(yè)時(shí)間已經(jīng)一拖再拖，可見這類旅游小鎮(zhèn)開發(fā)基本沒有可復(fù)制性。
近年來國內(nèi)重組整合了不少省級旅投集團(tuán)，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，統(tǒng)籌管理省內(nèi)國有旅游資產(chǎn)。但是是否因?yàn)檫@些企業(yè)級別高、資產(chǎn)龐大，所以就“強(qiáng)”了呢？近30個(gè)省級旅游集團(tuán)一一來看過于厄長，筆者單獨(dú)挑一個(gè)比較有代表性的剖析一下數(shù)據(jù)。
湖北省文化旅游投資集團(tuán)是連續(xù)數(shù)年官方認(rèn)證的旅游行業(yè)20強(qiáng)，總資產(chǎn)達(dá)491億，在全國的省級文旅集團(tuán)中應(yīng)該算是比較大的。以下來看看這個(gè)旅游集團(tuán)實(shí)際的旅游經(jīng)營業(yè)績。
如上表，鄂旅投2019年主營業(yè)務(wù)收入達(dá)117.4億，另有1.55億政府補(bǔ)助，凈利潤4.6億。
但細(xì)看其收入結(jié)構(gòu)，真正的大頭是在大宗農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)，文旅收入只是小部分。再進(jìn)一步細(xì)究這個(gè)文旅收入，其中純粹的旅游收入就更少。鄂旅投也有和華僑城一樣的財(cái)務(wù)習(xí)慣，也就是把文旅地產(chǎn)與其他旅游收入合并計(jì)入“文化旅游“收入，自然按照我們的標(biāo)準(zhǔn)只能計(jì)算其景區(qū)、旅行社、以及度假酒店的收入。
以此計(jì)算，鄂旅投集團(tuán)2019年真正的旅游收入僅在13億左右。
另外我們還可看一下鄂旅投旗下各景區(qū)的經(jīng)營情況，收入增長速度很快，從2016年的2.7億，到2019年的9.5億，增長了2.5倍。但從效益來看基本上處于盈虧平衡上下浮動。2019年9.5億的營收，僅錄得200多萬的凈利，實(shí)在看不出強(qiáng)在何處。
從其中一些典型企業(yè)案例可以發(fā)現(xiàn)，目前各省級旅投集團(tuán)大多資產(chǎn)規(guī)模大、經(jīng)營范圍廣，但從旅游投資和經(jīng)營實(shí)績來看，經(jīng)濟(jì)效益和成功案例都很缺乏。如果一堆省級旅投集團(tuán)僅僅因?yàn)樾姓墑e的原因而得到行業(yè)排名，顯然是不合適的。
