摘要：
本文目錄旅游地產(chǎn)的投資前景如何旅游這個行業(yè)發(fā)展趨勢青島即墨區(qū)和黃島區(qū)哪個更有發(fā)展?jié)摿σ?、旅游地產(chǎn)的投資前景如何——預見2021:《2021年中國旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全景圖譜》(附產(chǎn)業(yè)鏈、競... 本文目錄
一、旅游地產(chǎn)的投資前景如何
——預見2021:《2021年中國旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全景圖譜》(附產(chǎn)業(yè)鏈、競爭格局、發(fā)展趨勢等)
旅游地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫對接，旅游地產(chǎn)發(fā)展基礎較好，國內(nèi)旅游人數(shù)和旅游收入持續(xù)增長，旅游產(chǎn)業(yè)正在成為經(jīng)濟增長的重要引擎;房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模仍然持續(xù)增長。
從區(qū)域來看，北京是國家首都，經(jīng)濟、交通等發(fā)展快速，居民消費水平較高，是2020年中國旅游業(yè)最發(fā)達城市之首，發(fā)展旅游地產(chǎn)具有較大優(yōu)勢。
從企業(yè)競爭來看，融創(chuàng)文旅、華僑城憑借豐富的業(yè)務形態(tài)和區(qū)域分布位居2020年全國文旅地產(chǎn)運營優(yōu)秀企業(yè)前兩位。在“房住不炒”定位下變，傳統(tǒng)的“旅游搭臺，地產(chǎn)唱戲”開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，旅游地產(chǎn)發(fā)展進入轉(zhuǎn)型分化期。去地產(chǎn)化明顯，多元化發(fā)展是新常態(tài)，未來旅游地產(chǎn)行業(yè)的競爭將最終表現(xiàn)為整條產(chǎn)業(yè)價值鏈上的競爭。
旅游地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫對接
旅游地產(chǎn)是以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，其開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)旅游功能，旅游地產(chǎn)的開發(fā)對象是旅游物業(yè)。
從旅游產(chǎn)業(yè)鏈層面看，旅游消費涉及的企業(yè)分屬于不同的產(chǎn)業(yè)類型，旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)部不同企業(yè)承擔不同的價值創(chuàng)造職能，主要包括旅行社、交通部門、餐飲、酒店、景區(qū)景點、旅游商店、休閑娛樂設施等。
從房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈層面看，房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣，主要環(huán)節(jié)有資金、土地、設計、開發(fā)、施工、銷售、物業(yè)，其中資金貫穿始末，中間涉及金融機構(gòu)、政府機構(gòu)、開發(fā)企業(yè)、規(guī)劃設計公司、建筑企業(yè)、中介代理企業(yè)、物業(yè)管理公司等。
旅游地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫對接，有代理商從事中間活動共同為消費者服務是重要交叉點。旅游地產(chǎn)開發(fā)以已有景區(qū)景點為依托，重在地產(chǎn)，而把旅游作為發(fā)展地產(chǎn)的重要工具和手段。
國內(nèi)的旅游地產(chǎn)投資主體主要有三種：一是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，擁有雄厚的資金實力，如萬科、萬達和富麗等;二是傳統(tǒng)的旅游企業(yè)，渴望探索旅游與旅游地產(chǎn)的互補互動;除此以外，也有部分傳統(tǒng)制造企業(yè)參與，如金杯集團、聯(lián)想等。
旅游地產(chǎn)開發(fā)模式按照目的的不同而有所區(qū)別，如以居住為目的則需要借景開發(fā)甚至造景開發(fā);以旅游接待為目的則采用自營式酒店模式等。
回顧旅游地產(chǎn)在我國的發(fā)展歷史，從20世紀90年代初萌芽至2006年進入全面發(fā)展階段，旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品形式逐漸豐富，但仍以銷售物業(yè)為主。2007年進入高速發(fā)展階段，此時旅游地產(chǎn)項目開始遍地開花，產(chǎn)品以銷售和經(jīng)營物業(yè)并重。
自2014年以來，中國旅游地產(chǎn)的發(fā)展進入了轉(zhuǎn)型分化期，逐步回歸理性，行業(yè)專業(yè)化程度提高，盲目跟風、定位不清、設計水平不高、經(jīng)營管理不力的旅游項目逐漸被市場淘汰。實力雄厚且堅持深耕旅游地產(chǎn)市場的企業(yè)通過并購、合作等方式獲得資源條件良好的項目，從而實現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。
按照旅游資源結(jié)構(gòu)的不同，國內(nèi)旅游地產(chǎn)呈海濱城市、人文景觀和特色小鎮(zhèn)三種類型的發(fā)展趨勢?？傮w看來，地方的旅游特色特點決定了該地區(qū)旅游地產(chǎn)項目發(fā)展的方向和特點。
一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營酒店和度假村外，還包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關的房地產(chǎn)物業(yè)形式，以及分時度假、產(chǎn)權式酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山及滑雪度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品。
旅游地產(chǎn)發(fā)展與旅游業(yè)發(fā)展密切相關，旅游地產(chǎn)發(fā)展基礎較好。根據(jù)中國文旅部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015-2020年國內(nèi)旅游人數(shù)和旅游收入持續(xù)增長，旅游產(chǎn)業(yè)正在成為經(jīng)濟增長的重要引擎。2020年受疫情影響，我國旅游業(yè)受到較大沖擊，國內(nèi)旅游人數(shù)約為34.26億人次，同比下降43%;國內(nèi)旅游收入達3.19萬億元，同比負增長52%。
中國旅游研究院預計2021年國內(nèi)旅游人數(shù)41億人次，國內(nèi)旅游收入3.3萬億元，分別比2020年增長42%和48%。
從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，雖然近幾年我國房地產(chǎn)開發(fā)受到國家嚴格調(diào)控，但是2015-2020年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模仍然持續(xù)增長。2020年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資達14.14萬億元，同比增長1.9%，增速下降明顯。
2021年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.76萬億元，同比增長25.6%，增長明顯，主要是2020年一季度受疫情影響房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模下降明顯導致。
根據(jù)旅游中心定位的中國城市分析，旅游地產(chǎn)的空間分布大致分為四個層級：上海、北京、廣州和深圳是中國旅游中心排名最高的城市，代表了中國三大經(jīng)濟核心區(qū)域。
天津、南京、杭州、桂林、廈門、大連、青島、蘇州、成都、重慶等城市在旅游中心城市排名中處于第二集團，這些城市大多是穩(wěn)定的區(qū)域旅游中心，一些專門旅游城市如大連、青島、杭州等已演化成綜合型旅游中心城市。在這些城市進行旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資相對較小，可利用的自然風景資源優(yōu)勢較強，是旅游地產(chǎn)開發(fā)的重點地區(qū)。
沈陽、西安、泉州、溫州、中山、煙臺等城市在旅游中心城市排名中處于第三集團，這些城市旅游綜合基礎一般，但都有個別突出優(yōu)勢，如沈陽、西安的旅游市場大，中山的開放程度高，煙臺的政府重視度高。
常州、紹興、合肥、南昌、長沙、嘉興等其他城市在旅游中心城市排名中位于第四集團，這些城市旅游特色不突出，自然風景資源也不夠獨特。然而，這些暫時處于落后的城市也有非常大的增長空間，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以在這些城市進行小規(guī)模的旅游地產(chǎn)開發(fā)，不僅提升城市的旅游形象，也可取得一定的經(jīng)濟效益。
從城市旅游業(yè)發(fā)展程度看，根據(jù)中國大陸地級以上城市的旅游人數(shù)、旅游收入、旅游業(yè)比重、交通便利程度和旅游基礎設施等五個維度來綜合衡量各城市旅游業(yè)的發(fā)達程度。北京、重慶和上海連續(xù)四年名列前三，并且在旅游人數(shù)、旅游收入來、旅游基礎設施三個維度排名上，這三個城市都是前三之列。
2020年，北京再次登上榜首，且在旅游總收入、交通便利程度和旅游基礎設施三個方面表現(xiàn)優(yōu)異，均在前三名之內(nèi)。北京是國家首都，經(jīng)濟、交通等發(fā)展快速，居民消費水平較高，發(fā)展旅游地產(chǎn)具有較大優(yōu)勢。
從發(fā)展旅游地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來看，2020年4月，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)百強房企中，有57家布局了文旅產(chǎn)業(yè)，其中前50強房企高達36家。在投資金額方面，房企在文旅產(chǎn)業(yè)方面的投資也巨大，2020上半年，各地文旅項目簽約與投建金額已超1115億元。
從全國文旅地產(chǎn)運營優(yōu)秀企業(yè)來看，據(jù)中國指數(shù)研究院，2020年全國文旅地產(chǎn)運營優(yōu)秀企業(yè)TOP10分別為融創(chuàng)文化旅游發(fā)展集團有限公司、華僑城集團有限公司、榮盛康旅投資有限公司、中國金茂控股集團有限公司、祥源控股集團有限責任公司等，其中融創(chuàng)文旅位居首位，華僑城集團位居第二位，融創(chuàng)文旅項目包括昆明融創(chuàng)文旅城、無錫融創(chuàng)文旅城、廣州融創(chuàng)文旅城、青島東方影都等，業(yè)務形態(tài)主要為樂園、商業(yè)、酒店等，區(qū)域分布在重慶、成都、西雙版納、青島、南昌、廣州等地;華僑城集團主要項目有深圳華僑城旅游度假區(qū)，大理古城、元陽梯田、昆明轎子山、昆明世博園，三亞天涯區(qū)“一鎮(zhèn)一村”等，主要是度假區(qū)、古鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等，分布在云南、海南、陜西、四川、山西、北京、河北等地。
從文旅地產(chǎn)具體項目來看，2020年最佳文旅地產(chǎn)項目TOP10尚未公布，從2019年評選結(jié)果來看，2019年中國最佳文旅地產(chǎn)項目TOP10分別為中鐵國際生態(tài)城、勐巴拉國際旅游度假區(qū)、阿那亞黃金海岸社區(qū)、綠城安吉桃花源、祥源齊云山生態(tài)文化旅游度假區(qū)等，其中，2020年全國文旅地產(chǎn)運營優(yōu)秀企業(yè)TOP10中祥源控股集團的祥源齊云山生態(tài)文化旅游度假區(qū)入選。
注：文章撰寫期間2020年排行榜尚未公布，屆時以最新公布為準。青島旅游數(shù)據(jù)
2020年中國最期待文旅地產(chǎn)項目TOP10包括昆明融創(chuàng)文旅城、撫仙湖國際度假小鎮(zhèn)、漢華天馬山國際溫泉度假區(qū)、泰禾廈門灣等，其中2020年全國文旅地產(chǎn)運營優(yōu)秀企業(yè)TOP10中融創(chuàng)中國昆明融創(chuàng)文旅城、山西漢華產(chǎn)業(yè)集團漢華天馬山國際溫泉度假區(qū)、祥源控股集團祥源花世界旅游度假區(qū)、金茂集團湯山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)入選。
注：文章撰寫期間2021年中國最期待文旅地產(chǎn)項目排行榜尚未公布，屆時以最新公布為準。
可知旅游地產(chǎn)企業(yè)中融創(chuàng)文旅、祥源控股集團、山西漢華產(chǎn)業(yè)集團、金茂集團具有較強的競爭力，有望在2020年榜單中擁有優(yōu)異表現(xiàn)。
從旅游地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式看，主要有四種模式：第一種是景點型開發(fā)，企業(yè)以主題公園、娛樂設施等旅游景點開發(fā)先行帶動房地產(chǎn)發(fā)展，代表企業(yè)有華僑城A、融創(chuàng)文旅、祥源控股、上海翼天等;
第二種是度假型開發(fā)，企業(yè)以如度假村、產(chǎn)權酒店以及用于分時度假的時權酒店等房地產(chǎn)先行帶動度假地發(fā)展，代表企業(yè)有榮盛康旅、漢華文旅、鼎龍集團等;
第三種是商業(yè)型開發(fā)，企業(yè)主要以旅游區(qū)或周邊相應的商店、娛樂設施等開發(fā)和建造帶動房地產(chǎn)發(fā)展，代表企業(yè)有金茂控股、融創(chuàng)文旅、萬達地產(chǎn)等;
第四種是住宅型開發(fā)，以這類模式經(jīng)營的多為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，主要以開發(fā)與旅游區(qū)高度關聯(lián)的各類住宅建筑物為主，代表企業(yè)有四川恒邦、睿古地產(chǎn)、雅居樂等。可知，經(jīng)營模式各異，企業(yè)在不同的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式下具有不同的發(fā)展優(yōu)勢。
以國內(nèi)從事“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)的開創(chuàng)者和領跑者——華僑城為例，華僑城是先做旅游，后做地產(chǎn)的典型代表，其屬下的錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園是目前國內(nèi)最為權威成熟的主題公園，規(guī)模更是全國之最，被視為國內(nèi)旅游主題社區(qū)的典范之作。
從華僑城旅游地產(chǎn)開發(fā)模式來看，華僑城成功的關鍵是，低價獲取土地資源，通過主題公園的配套建設提升地產(chǎn)項目價值，進而獲得超高收益。
去地產(chǎn)化明顯多元化發(fā)展是新常態(tài)
2021年，中央始終堅持“房住不炒”定位不變，不斷強化土地、金融等方面政策在市場調(diào)控中的作用，傳統(tǒng)的“旅游搭臺，地產(chǎn)唱戲”開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，去地產(chǎn)化成為行業(yè)發(fā)展必然，倚重項目運營、強化產(chǎn)業(yè)鏈運作是今后旅游地產(chǎn)發(fā)展一個很重要的趨勢和方向，未來旅游產(chǎn)業(yè)鏈競爭難度將繼續(xù)加大。
未來旅游地產(chǎn)行業(yè)的競爭將最終表現(xiàn)為整條產(chǎn)業(yè)價值鏈上的競爭，構(gòu)建一條獨特的產(chǎn)業(yè)鏈，圍繞主題項目運營衍生出前端研發(fā)、推廣等以及后端餐飲、商業(yè)、酒店及其他消費領域的鏈條是旅游地產(chǎn)核心價值所在。
以上數(shù)據(jù)及分析均來自于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》。
二、旅游這個行業(yè)發(fā)展趨勢
外貿(mào)行業(yè)發(fā)展趨勢？這還只是青島滿一家這樣的不好干吶,出口活少太多了,我船公司莊家朋友們都說,今年比往年都差,你想吧,唉
行業(yè)發(fā)展趨勢怎么？行業(yè)發(fā)展趨勢怎么寫
從產(chǎn)品供給和企業(yè)角度來講，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下五個特點：（一是房地產(chǎn)產(chǎn)品價格差異擴大，各種檔次的價格相互之間的參照性減低，低價更低，高價更高，總體均價趨降；（二是房地產(chǎn)行業(yè)邊際利潤水平降低，既有市場競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷售規(guī)模較大，因而對投資仍具較強吸引力（三是資金"技術"品牌"土地等行業(yè)門檻大大提高，迫切需求職業(yè)化的專業(yè)隊伍，尤其是土地資源的限制，使得進入成本大增（四是房地產(chǎn)項目的銷售速度減慢，雖然市場總量迅速擴大，但政府管制趨強，而消費沖動趨減，銷售周期加長（五是日趨激烈的市場競爭造成營銷成本上升，客戶服務成本亦呈上升趨勢，營銷成本使項目利潤更趨降低。
現(xiàn)代旅游業(yè)未來有哪些發(fā)展趨勢？我國旅游市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢
旅游業(yè)具有“無煙產(chǎn)業(yè)”和“永遠的朝陽產(chǎn)業(yè)”的美稱。所謂朝陽產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展前景廣闊可觀，當今的旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國家的重點發(fā)展項目，我國的旅游市場規(guī)模穩(wěn)步擴大。但是相較而言，我國國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展的廣度深度都遠遠不能適應經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平提高的需要。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和人民收入水平的進一步提高，人民對旅游消費的需求也越來越大，國內(nèi)旅游業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用顯得尤為重要。因此，研究和探討我國國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、趨勢及對策，具有十分重要的意義。
改革開放以來，我國國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展迅速，覆蓋面廣，但總的說來仍然處于一種低消費、大眾化、低水平、中近距離旅游的狀況。旅游基礎設施、服務設施建設發(fā)展很快，但仍不能適應國內(nèi)旅游市場發(fā)展速度的要求。
旅游人次數(shù)穩(wěn)步增加，旅游消費額逐步提高；絕大部分屬于觀光旅游，文化型和享受型極少；國內(nèi)旅游熱門地區(qū)多集中在經(jīng)濟發(fā)達、知名度高、旅游基礎設施較為完備的4A級以上景區(qū)。自助旅游增多，團隊出游減少；度假村的區(qū)域『生特征已經(jīng)比較明顯，長三角、珠三角、環(huán)渤海、西部、東北等區(qū)域的度假村經(jīng)營都各顯特色。北京、上海、廣州、蘇州、杭州、重慶等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)度假村數(shù)量明顯比其他地區(qū)高很多。這說明我國旅游房地產(chǎn)度假村細分市場的區(qū)域格隨著社會的發(fā)展，旅游業(yè)已成為全球經(jīng)濟中發(fā)展勢頭最強勁和規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一。旅游業(yè)在城市經(jīng)濟發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)地位、經(jīng)濟作用逐步增強，旅游業(yè)對城市經(jīng)濟的拉動性、社會就業(yè)的帶動力、以及對文化與環(huán)境的促進作用日益顯現(xiàn)。旅游業(yè)是中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。
2008年，我國旅游業(yè)連續(xù)遭受金融危機和各種突發(fā)事件、不利因素的沖擊，經(jīng)受了前所未有的考驗。面對嚴峻的市場形勢，我國旅游行業(yè)總體上保持了平穩(wěn)發(fā)展。全年共接待入境游客1.30億人次，實現(xiàn)國際旅游外匯收入408.43億美元，分別比上年下降1.4%和2.6%；國內(nèi)旅游人數(shù)17.12億人次，收入8749.30億元人民幣，分別比上年增長6.3%和12.6%；中國公民出境人數(shù)達到4584.44萬人次，比上年增長11.9%；旅游業(yè)總收入1.16萬億元人民幣，比上年增長5.8%。
2009年1-3季度我國旅游業(yè)頂住了國際金融危機和甲型H1N1流感的巨大沖擊，旅游經(jīng)濟運行中的有利因素明顯增多，總體增長勢頭良好，三大市場保持“兩升一降”的格局。國內(nèi)市場方面，2009年1-3季度國內(nèi)旅游人數(shù)14.5億人次，同比增長11%，國內(nèi)旅游收入7400億元，同比增長10%。入境市場方面，2009年1-3季度入境旅游人數(shù)9400萬人次，同比下降3%，入境旅游外匯收入280億元，同比下降7%。出境市場方面，初步統(tǒng)計2009年1-3季度出境旅游人數(shù)3500萬人次，同比增長2.4%。從產(chǎn)業(yè)基本面來看，我國旅游產(chǎn)業(yè)處于全面回升狀態(tài)，經(jīng)營狀況有較大改善，旅游就業(yè)保持穩(wěn)定，旅游投資持續(xù)活躍。旅游產(chǎn)業(yè)的景氣是處于全面、大幅回升狀態(tài)。
盡管2008年的金融危機帶來了全球總需求的疲軟，對我國旅游業(yè)帶來不利影響，但我國旅游業(yè)面臨的重大機遇和基本環(huán)境沒有改變，旅游業(yè)總體發(fā)展趨勢也不可能改變或逆轉(zhuǎn)。我國經(jīng)濟社會發(fā)展的基本面沒有改變，旅游業(yè)發(fā)展的動力依然強勁。我國對外開放不斷擴大，各項改革穩(wěn)步推進，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，居民旅游消費需求潛力依然巨大。改革開放30年奠定的堅實基礎，將有力地支撐我國旅游業(yè)發(fā)展。
同時，2009年12月1日，《國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》正式發(fā)布，首次提出了“把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)”，提出的5大措施指明了旅游產(chǎn)業(yè)升級方向。這將為我國旅游業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。預計2010年我國旅游行業(yè)復蘇趨勢明顯，行業(yè)增速將提高到16.5%，行業(yè)重新回歸快速增長。
中投顧問發(fā)布的《2010-2015年中國旅游業(yè)市場投資分析及前景預測報告》共二十二章。首先介紹了旅游的定義、類型、產(chǎn)業(yè)特征及在國民經(jīng)濟中的地位等，接著分析了相關產(chǎn)業(yè)及因素推動旅游業(yè)的發(fā)展和國際國內(nèi)旅游業(yè)的現(xiàn)狀，并對中國入境旅游市場做了細致分析。然后具體介紹了生態(tài)旅游、黃金周旅游、紅色旅游、溫泉旅游、旅游小城鎮(zhèn)、主題公園、獎勵旅游、工業(yè)旅游、農(nóng)業(yè)旅游、科技旅游、自駕車旅游的發(fā)展。隨后，報告對旅游業(yè)做了市場細分與消費者分析、電子商務運用及構(gòu)建分析、旅游資源分析、行業(yè)競爭分析、產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成及價值分析、商業(yè)模式分析、信息化發(fā)展分析和投資分析。市場營銷是指一個企業(yè)為適應和滿足消費者需求，從產(chǎn)品開發(fā)、定價、宣傳推廣到將產(chǎn)品從生產(chǎn)者送達消費者，再將消費者的意見反饋回企業(yè)的整體企業(yè)活動。企業(yè)的經(jīng)營導向經(jīng)歷了生產(chǎn)觀念導向、產(chǎn)品觀念導向、推銷觀念導向、營銷觀念導向、社會營銷觀念導向五個階段漸次遞進的演變過程。旅游市場營銷是通過分析、計劃、執(zhí)行、反饋和控制這樣一個過程來以旅游消費需求為導向，協(xié)調(diào)各種旅游經(jīng)濟活動，從而實現(xiàn)提供有效產(chǎn)品和服務，使游客滿意，使企業(yè)獲利的經(jīng)濟和社會目標。旅游市場營銷研究的出發(fā)點是旅游市場需要，研究的目的是獲取效益?？梢?，旅游市場營銷是獲得效益的重要環(huán)節(jié)，對發(fā)展旅游事業(yè)起到重大作用。二、旅游市場營銷發(fā)展現(xiàn)狀我國作為世界旅游資源第一國，擁有著世界最大的國內(nèi)旅游市場，并且2020年將成為世界最大目的地國。在這種供需雙向互動下，促進了我國旅游業(yè)市場的消費需求量不斷增加，國民出境旅游又有很大的發(fā)展空間，尤其是帶薪假期的延長使人們擁有更多的閑暇時間，以及人均收入的增長使人們有更多的“可自由支配的收入”，這些都為我國國民創(chuàng)造更多出游的條件和機會。同時，隨著我國旅游業(yè)的逐步發(fā)展，人們外出旅游次數(shù)的增加，人們在旅游方面的消費變得理性化、個性化、多樣化。然而，在此蓬勃發(fā)展的旅游市場下，我國的旅游市場營銷存在著一些問題，諸如營銷中盲目進行削價競爭，營銷策略科技含量不高，不注重售后服務、不能形成良好客戶關系，以及法制意識淡薄等問題。因此我國的旅游業(yè)要形成強有力的市場競爭力，必須靈活運用目的地整合營銷（IMC）理念，改變營銷的思考重心，由4PS（產(chǎn)品、價格、促銷、渠道）轉(zhuǎn)向4CS（顧客、成本、方便、溝通），建立一種由外向內(nèi)的營銷策劃模式，做好市場營銷青島旅游感悟。尤其在奧運的到來為我國旅游業(yè)和旅游市場營銷到來了更大的機遇，至此良機時，我國旅游市場營銷將更加科學、健康、快速、持續(xù)的發(fā)展。三、未來旅游市場營銷發(fā)展趨勢（一）加快發(fā)展旅游網(wǎng)絡營銷 1．大力發(fā)展網(wǎng)絡營銷。隨著網(wǎng)絡與電子商務的迅速發(fā)展，旅游業(yè)市場競爭日益激烈和營銷策略的多樣化，旅游業(yè)也積極改變陳舊觀念，擠身于網(wǎng)絡營銷的大潮之中。旅游業(yè)網(wǎng)絡營銷是利用電子網(wǎng)絡這一載體的營銷活動，是利用互聯(lián)網(wǎng)，對旅游市場進行更有效的細分和目標定位，對分銷、渠道、產(chǎn)品的定價、服務、產(chǎn)品理念進行更為有效的規(guī)劃和實施，創(chuàng)造滿足旅游者與旅游產(chǎn)品銷售者之間的交易。旅游業(yè)發(fā)展網(wǎng)絡營銷具有產(chǎn)品和網(wǎng)絡兩大優(yōu)勢：一是旅游產(chǎn)品是一種特殊的服務產(chǎn)品，具有生產(chǎn)消費同步、遠距離異地消費、消費者無法對產(chǎn)品預先感知等特性，成為最宜于網(wǎng)上查詢、瀏覽、購買的產(chǎn)品類型之一；二是網(wǎng)絡擁有豐富信息源和傳遞速遞快、覆蓋面廣、自主性強、反應及時、營運方式更合理等優(yōu)勢，可以有效地降低產(chǎn)品生產(chǎn)、營銷、銷售成本，節(jié)約顧客精力、時間、資金成本。由此我們可以看到大力發(fā)展網(wǎng)絡營銷是旅游市場營銷模式的必然趨勢之一，尤其是在我國申奧成功后，奧運帶來的巨大市場為旅游網(wǎng)絡營銷帶來一個難得的機遇。 2．網(wǎng)絡營銷和傳統(tǒng)營銷需要緊密結(jié)合。從發(fā)展趨勢來看，網(wǎng)絡營銷的實施是必然的，但不可否認的是目前我國網(wǎng)絡營銷仍處于較低階段，存在著信息源真實性和更新速度、網(wǎng)絡安全等諸多問題，致使旅游網(wǎng)絡營銷還不能完全發(fā)揮其優(yōu)勢，成為制約我國旅游市場營銷發(fā)展的瓶頸。在此轉(zhuǎn)變時期，只有把網(wǎng)絡營銷和傳統(tǒng)營銷緊密結(jié)合，揚長避短，才能更好、更快、更有效率地滿足顧客需要，更好地發(fā)展旅游市場營銷，從而促進旅游市場的繁榮興旺。（二）加強綠色營銷促進旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展隨著全球環(huán)境保護意識的增強，世界各國都在實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，強調(diào)經(jīng)濟發(fā)展應與環(huán)境保護相協(xié)調(diào)，人們都開始追求更加環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的綠色消費和綠色營銷。所謂綠色營銷是指企業(yè)以環(huán)境保護為經(jīng)營指導思想，以綠色文化為價值觀念，以消費者的綠色消費為中心和出發(fā)點的營銷觀念、營銷方式和營銷策略。它要求企業(yè)在經(jīng)營中貫徹自身利益、消費者利益和環(huán)境利益相結(jié)合的原則。旅游業(yè)“它是個資源型產(chǎn)業(yè)，有賴于自然的饋贈和社會遺產(chǎn)”，但在現(xiàn)實發(fā)展中，旅游業(yè)是“無煙產(chǎn)業(yè)”已受到質(zhì)疑，“旅游者帶走的只有照片，留下的只有腳印”，隨著旅游業(yè)的推進，世界有太多精美如畫但很敏感的環(huán)境受到破壞，而且問題變得越來越復雜，這些有損環(huán)境資源現(xiàn)象，直接影響到旅游業(yè)本身的發(fā)展。因此我國旅游業(yè)必須要走可持續(xù)發(fā)展道路，必須加強綠色營銷。首先，樹立以資源價值觀為中心的綠色營銷觀念。其次，確定綠色營銷目標。再次，樹立綠色營銷組合戰(zhàn)略。旅游業(yè)在確立綠色營銷觀念和目標的基礎上，在旅游產(chǎn)品的設計、價格、包裝、分銷、促銷和銷售服務等各個環(huán)節(jié)上始終貫徹綠色原則，并科學地予以組合運用。最后，開展綠色認證。從1993年起，國際標準化組織制定了一系列環(huán)境管理國際標準（ISO14000），極大地推動旅游業(yè)綠色營銷的發(fā)展。比如我國浙江省、山東省開展的創(chuàng)建“綠色飯店”活動以及武夷山景區(qū)實施的ISO14000認證，為旅游業(yè)的綠色營銷注入了新的內(nèi)容。加強開展綠色旅游營銷，是使旅游業(yè)真正成為與環(huán)境友好、和諧的產(chǎn)業(yè)，是符合旅游者回歸大自然、愛護旅游生態(tài)環(huán)境的潮流，是走旅游業(yè)
可持續(xù)發(fā)展道路，是一條極富生命力的營銷策略。（三）深度挖掘旅游文化內(nèi)涵，開展旅游品牌營銷現(xiàn)代企業(yè)越來越重視品牌的建設，以品牌為核心進行營銷也成為現(xiàn)代企業(yè)競爭的核心。品牌營銷是指企業(yè)通過利用消費者的品牌需求，創(chuàng)造品牌價值，最終形成品牌效益的營銷策略和過程。我國旅游業(yè)品牌建設的的精髓應在于悠久的歷史和厚重的文化，但目前我國旅游業(yè)的品牌營銷對旅游產(chǎn)品的文化內(nèi)涵挖掘還遠遠不夠，致使旅游產(chǎn)品的生命周期不能有效延長。因此，必須首先深度挖掘旅游文化內(nèi)涵，才能使旅游產(chǎn)品利于不敗之地。比如，河南開封的清明上河園主題公園，是宋代著名畫家張擇端《清明上河圖》的再現(xiàn)，這個主題公園正是因為很好地挖掘了歷史文化的內(nèi)涵，在全國主題公園旅游處于低谷的情況下，它卻能以年均效益1，500萬元以上的規(guī)模發(fā)展。同時，要注意“深度”挖掘是一個循序漸進的過程，又是一個需要不斷融入創(chuàng)新因素的過程，不是一成不變的在原有基礎的延續(xù)。其次在深度挖掘旅游文化內(nèi)涵的基礎上開發(fā)設計的旅游產(chǎn)品要走品牌化道路，要塑造和傳播品牌形象，這是品牌營銷的主要任務。依據(jù)我國旅游文化，策劃具有中國特色的品牌形象，賦予旅游產(chǎn)品品牌強大的生命力，然后根據(jù)成功地塑造品牌目標形象的要求、目標市場狀況以及自身的綜合條件等各種因素，科學、合理地選擇和組合傳播的方式，所選擇和組合的傳播方式要能夠全面、準確、直觀地表現(xiàn)出品牌的目標形象特點來，同時也要充分考慮到企業(yè)自身經(jīng)濟條件，要注意對投入與產(chǎn)出效益的研究，盡量花最少的錢而取得最大的效果。另外，旅游公共部門（政府及各旅游行政部門）也要發(fā)揮一定的作用，在營銷方面主要集中于對地區(qū)、省和全國的整體性促銷上，從而帶動旅游業(yè)有序健康的發(fā)展。原發(fā)布者:k663325青島旅游報團
中國旅游市場現(xiàn)狀一、國內(nèi)旅游市場現(xiàn)狀1、行業(yè)景氣繼續(xù)高漲2、競爭加劇化趨勢增強——融入國際競爭3、業(yè)內(nèi)區(qū)域聯(lián)盟態(tài)勢漸強4、旅游行業(yè)上市公司業(yè)績分化發(fā)展（上市公司和非上市公司）5、政府重視旅游經(jīng)濟發(fā)展，旅游市場管理體制日趨完善6、旅游市場開發(fā)注重對自然環(huán)境的保護7、旅游產(chǎn)品類型多樣8、旅游市場需求的旺盛二、國內(nèi)旅游企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1、企業(yè)優(yōu)劣分化明顯2、旅游企業(yè)之間開辟合縱連橫之路3、旅游電子商務對傳統(tǒng)旅行社業(yè)構(gòu)成嚴峻挑戰(zhàn)4、外資開始進入中國旅游市場Cap：?中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，社會的安定團結(jié)，為中國的旅游業(yè)開劈了廣闊的發(fā)展空間；中國幅員遼闊，南北跨度大，東西縱橫長，民族眾多，地方文化差異大，旅游資源十分豐富；中國人口眾多，正在全面進入小康社會的，國民收入的增加，為旅游市場的發(fā)展和旅游業(yè)的繁榮奠定了豐富的物質(zhì)基礎。因此，中國的旅游現(xiàn)正在朝著國內(nèi)旅游大國、入境旅游大國、出境旅游大國發(fā)展。?綜觀中國旅游市場的發(fā)展，我們大致可以歸納為三個發(fā)展時期：第一個時期從建國以來到1990年為第一個時期，這個時期的主要以入境旅游為主導地位；90年后至2002年，中國的旅游業(yè)的發(fā)展進入了第二個發(fā)展時期，這個時期中，國內(nèi)旅游異軍突起；從2002年開始，中國的旅游市場又發(fā)生了深刻的變化，以出境游組團社改革為標志，出境游進入了春秋戰(zhàn)國時代。2005年是中國旅游業(yè)全面融入世界旅游業(yè)的競爭一年。依照我國國民經(jīng)濟發(fā)展時期劃分，1996年進入我國“九五”
三、青島即墨區(qū)和黃島區(qū)哪個更有發(fā)展?jié)摿?a href="http://www.lan07.cn/tags-171.html">西安到青島旅游
1、即墨未來重要性或許不亞于黃島，但是存在感和名氣必然是比不了黃島的。
2、首先黃島主城離青島市區(qū)更近，而且游客眾多，其海岸線和市區(qū)海岸線渾然一體，在外地游客眼里，黃島儼然和青島主城已經(jīng)形成一個整體，連景點都和市區(qū)都排成了一條龍的游覽方式。黃島前海城建的飛速發(fā)展，不僅吸引了很多青島土著購房居住，而且因為東方影都等新興景點的落成，青島這邊節(jié)假日去黃島玩的人也有不少。兩邊這種交互式發(fā)展外加海底隧道、跨海大橋、海底地鐵相繼建成，一體化發(fā)展勢在必行。
3、即墨離青島市區(qū)太遠，交通便捷度遠不及黃島，雖然有很長的海岸線，但這海岸線不僅離即墨主城較遠，而且景點和市區(qū)銜接性太差。即墨未來定位是大學城+藍谷這種科研學術外加輕工業(yè)的路子。所以既難以吸引游客、也對市區(qū)人群沒有引力。那么至少從旅游消費和購物消費來說，即墨已經(jīng)輸給黃島很多分。單說經(jīng)濟發(fā)展和城建本身，即墨可能會獨自發(fā)展成為一個小型城市的格局，獨有的中心區(qū)和輻射狀的拓展區(qū)，但和主城城市化對接之前，即墨的步子可能快不過黃島。
4、另外就是人口，黃島人口近200萬，而且外來人口非常多，人口規(guī)模幾乎是即墨的一倍，這對于一個區(qū)域的整體發(fā)展是有著很多潛移默化的影響的。即墨未來的發(fā)展必然不會差，但當對手是第三大國家級新區(qū)的時候，我還是更看好后者。
5、在回答這個問題之前，我們必須把青島地圖展開來看一下。
6、從上圖可以看到，即墨的東邊是海，東南方向是嶗山，現(xiàn)在在即墨的東向和東北方向，正在建設藍色硅谷，山大新校等設施，汽車產(chǎn)業(yè)也部署在即墨，加上即墨原有的產(chǎn)業(yè)，看起來還是不錯的。但是仔細看就知道，即墨腹地狹小，很難形成大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群。一些高科技，輕資產(chǎn)的現(xiàn)代企業(yè)也許還可以存在，這些產(chǎn)業(yè)，很難形成大面積的人聚集效應。
7、黃島則完全不同，一方面，新的黃島區(qū)合并了膠南市，膠南是原有人口插過100萬，青島港、大煉油、一些大學校區(qū)，都坐落在黃島。黃島沿著海邊繼續(xù)南下，就是董家口港區(qū)，然后就是日照市。隨著青連鐵路的開工，已經(jīng)后期經(jīng)過濰坊、臨沂的京滬高鐵二線貫通，黃島的區(qū)位優(yōu)勢就更加凸顯。同時第二條膠州灣海底隧道的建設，將更加將黃島與青島主城區(qū)聯(lián)系起來，這也為黃島的發(fā)展奠定了基礎。
8、從發(fā)展?jié)摿ι峡?，黃島與即墨都不錯。黃島行政區(qū)劃名稱是西海岸新區(qū)，屬于國家級，全國新區(qū)排名第3，僅次于天津的濱海新區(qū)，發(fā)展?jié)摿η熬拔阌怪靡伞＜茨珔^(qū)剛剛撤市劃區(qū)，原即墨市乃是百強縣，全國排名最高達到第9，實力著實不容小覷。相對來說，黃島的潛力還是要好于即墨。具體有這么幾個因素：
9、一是雙方現(xiàn)有實力差距較大。2017，黃島區(qū)GDP產(chǎn)值已高達3200多億，在山東省足可以抗衡地級城市，6個地級市被甩在后面，表現(xiàn)相當亮眼。同期，即墨GDP1270億元，2倍多的經(jīng)濟差距。差異的GDP產(chǎn)值意味著后續(xù)固定資產(chǎn)投資方面的差距會更大，這個距離趕超起來相當艱難和漫長；
10、二是雙方行政地位差距較大。黃島區(qū)（西海岸新區(qū)）早已國家審批為國家級新區(qū)，山東省再次高度賦予了省級管理權限，扶持力度顯而易見。從財政傾斜來說，國家財政、省級財政、市級財政、區(qū)級財政紅利多多，錢多了自然好辦事。而即墨剛剛起步，盡管屬于百強縣，但畢竟縣域經(jīng)濟特色明顯。盡管目前藍色硅谷亦在爭取國家級，但任重道遠，短期難以落地，政策紅利，財政紅利、招商紅利有限。
11、三是雙方地理位置差異較大。黃島區(qū)席卷青島西海岸，不僅連接了省內(nèi)日照市，同時更重要的是把山東海岸線與江浙滬海岸線連城了一片。隨著青連高鐵的開通，西海岸新區(qū)成為山東經(jīng)濟與長三角經(jīng)濟圈的天然橋頭堡，這個分量就不是即墨可以比擬的。反觀即墨，外圍尚有平度與萊西兩個縣級市環(huán)繞，發(fā)展空間有限。
12、論潛力，這個其實沒有什么可疑問的，了解青島未來發(fā)展趨勢的人應該都清楚，黃島區(qū)（現(xiàn)在官方明確為青島西海岸新區(qū)，其他稱呼一律作古）的潛力是即墨難以匹敵的！
13、政治地位決定一切！西海岸新區(qū)是國家級新區(qū)，而從2018年開始又有了省級管理權限，這種國家戰(zhàn)略定位不是努力就能得到的，有了國家定位，自然要有配套政策的大力傾斜和扶持，對優(yōu)勢項目和高新產(chǎn)業(yè)的落地無疑是巨大的紅利。所以，把兩地放在一起比較有失公允！
14、在這里筆者想談談兩地的產(chǎn)業(yè)基礎，從既往產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，即墨要優(yōu)于合并后的西海岸新區(qū)，特別是近年的服裝、物流貿(mào)易、電商、汽車等產(chǎn)業(yè)，在省內(nèi)縣級區(qū)域是拔尖的，“產(chǎn)城融合”切入的很好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也逐步得到完善。實體經(jīng)濟好于西海岸。青島親子旅游
15、西海岸，特別是原膠南區(qū)域，一直缺乏有分量的集群產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟偏虛，官方gdp與民生倒掛，主要依靠天然資源優(yōu)勢發(fā)展地產(chǎn)經(jīng)濟，從而保證了經(jīng)濟的繁榮發(fā)展。用老百姓的話說就是沒有好廠子，錢難賺物價高。
16、西海岸目前大項目好項目若干，大餅從東攤到西，產(chǎn)業(yè)架構(gòu)很好，面上也很漂亮，就看未來能否生根發(fā)芽開花結(jié)果了，千萬不要走入“前期熱火朝天，中期舉步維艱，后期遙遙無邊”的道路。
17、我就簡單說幾點，大家就都明白了。
18、一、西海岸新區(qū)是黃島膠南，所以gdp2兩倍于即墨不稀奇。黃島有石化產(chǎn)業(yè)，還有搬出城區(qū)的大國企，膠南有港口，這就是gdp高的主要因素。
19、二、即墨傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)是商業(yè)、中小企業(yè)、旅游業(yè)，做到現(xiàn)在的gdp已屬不易?，F(xiàn)在轉(zhuǎn)型高端制造業(yè)、高端服務業(yè)、商業(yè)、科研。提前布局新產(chǎn)業(yè)，后勁足。
20、以上純手打，略有不足，提出改正謝謝！
21、那即墨后面有煙臺威海啊，而且這些城市發(fā)展活力比黃島臨近的幾個城市都強吧？我感覺，未來，即墨發(fā)展絕對比黃島好。黃島說白了，就是個旅游和港口占優(yōu)勢，即墨汽車板塊，藍色硅谷，大學城板塊，而且即墨還有一個優(yōu)勢現(xiàn)在還沒體現(xiàn)出來，就是物流這一塊。現(xiàn)在正在開發(fā)中，將來，必將是進青島貨物的集散地中心。黃島現(xiàn)在的規(guī)模，就是以后的規(guī)模，沒有什么大的發(fā)展了，即墨，未來發(fā)展的前景更美妙！//@大河尾閭：這個，，，，腹地的意思是，不只是本身啊，黃島后邊是濰坊、臨沂、日照的一大部分啊
22、老四方的污染企業(yè)都去黃島了，黃島以后就是青島的新四方，污染類重工業(yè)工業(yè)發(fā)達！即墨區(qū)特別是藍色硅谷都是科技類企業(yè)，像大眾汽車、通用直升機、金蝶軟件等等，都是高端類的，特別是藍色硅谷將是未來的新嶗山區(qū)。
23、關于這個問題，2012年以后沒去過西海岸新區(qū)的人就沒有發(fā)言權了，這四年西海岸新區(qū)的發(fā)展是你想像不到的，這個問題現(xiàn)在已經(jīng)沒有意義了，因為現(xiàn)在兩個地方根本就不是一個層級的了。建議沒去過的人有機會去看看吧，什么叫現(xiàn)代化城市規(guī)劃？什么叫日新月異？坐在家里去評論沒去見識過的事情，還振振有詞的充當專家，就有點坐井觀天，有點小家子氣了。即墨比不了西海岸新區(qū)，這個已經(jīng)不是地域情結(jié)的問題了，是已經(jīng)變成現(xiàn)實的客觀存在。
24、未來十年的發(fā)展在黃島和即墨藍色經(jīng)濟區(qū)，未來二十年的發(fā)展在紅島。
