摘要： 本文目錄旅游管理論文的參考文獻(xiàn)交換式的旅游有何利弊旅游地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)怎樣一、旅游管理論文的參考文獻(xiàn)在現(xiàn)實(shí)的學(xué)習(xí)、工作中，大家總少不了接觸論文吧，論文是探討問題進(jìn)行學(xué)術(shù)研究的一種手段。...

本文目錄

1. 旅游管理論文的參考文獻(xiàn)
2. 交換式的旅游有何利弊
3. 旅游地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)怎樣

一、旅游管理論文的參考文獻(xiàn)

在現(xiàn)實(shí)的學(xué)習(xí)、工作中，大家總少不了接觸論文吧，論文是探討問題進(jìn)行學(xué)術(shù)研究的一種手段。那要怎么寫好論文呢？下面是我整理的旅游管理論文的參考文獻(xiàn)范例，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

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二、交換式的旅游有何利弊

1、一種“零成本”住宿的旅游形式正在網(wǎng)絡(luò)上悄然傳播開來——交換式旅游，即兩個(gè)陌生人互相前往對(duì)方所在城市旅游，免費(fèi)入住對(duì)方家里，省去住宿費(fèi)用。

2、記者查看相關(guān)社交平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，自4月底開始，已有眾多網(wǎng)友發(fā)帖尋找“交換式旅游對(duì)象”，并有不少已經(jīng)“交換”成功。但相比一些人對(duì)交換式旅游表現(xiàn)出的興致勃勃，更多網(wǎng)友則抱有觀望或懷疑的態(tài)度，認(rèn)為與陌生人交換“太不安全”。

3、從調(diào)查情況來看，目前交換式旅游主要有兩種換法，一種是約定日期同時(shí)交換;另一種是錯(cuò)開時(shí)間交換，就是說由甲方先入住乙方家由后者負(fù)責(zé)接待，過些時(shí)日，乙方再入住甲方家。而除個(gè)人在社交平臺(tái)上發(fā)帖的方式之外，網(wǎng)上還有一些“交換式旅游平臺(tái)”，暗藏不少貓膩。

4、接受采訪的專家認(rèn)為，交換式旅游這樣的形式有擴(kuò)充社交網(wǎng)、節(jié)約旅游成本等多種優(yōu)勢(shì)，因而受到年輕人的歡迎。但值得注意的是，交換式旅游模式在我國(guó)仍處于“雛形”階段，相關(guān)法律法規(guī)、群眾觀念等都不完備，有較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，需要引起重視。

5、“‘五一’期間有沒有要交換式旅游的，我給你一個(gè)臨時(shí)密碼就可以入住，家里除了主臥，4個(gè)臥室都能睡，還有汽車一輛可以提供，準(zhǔn)備好了一次性床品和洗漱用品……”4月底，家住北京的李女士在社交平臺(tái)上發(fā)布了一則短視頻，公開征集一位“可以交換式旅游的朋友”，交換的額外條件只有一條：幫院子里的花澆澆水。

6、視頻發(fā)布之后，吸引了不少網(wǎng)友的注意，相關(guān)評(píng)論達(dá)上千條，李女士的私信里也擠滿了“躍躍欲試”的網(wǎng)友。綜合考慮之后，李女士在一眾報(bào)名人選中看中了來自山東青島的鄭女士?！班嵟繋е鴥蓚€(gè)孩子，談吐很有禮貌，交流中就讓人覺得很放心?！?/p>

7、4月28日，鄭女士一行如約來到了北京，而李女士和女兒因?yàn)闆]能買到去青島的票，就留在了北京家里，一起度過了一個(gè)難忘的假期。在鄭女士來之前，李女士本來為她做了一些北京景點(diǎn)的旅游攻略，結(jié)果鄭女士來之后被屋內(nèi)的環(huán)境和溫暖的招待所打動(dòng)，直言“家里環(huán)境這么好，還出去干嘛”，干脆全程在家里度過。

8、其間，原本互不相識(shí)的兩家人一起做飯、一起玩樂。假期結(jié)束，鄭女士帶著孩子返程，到車站后她發(fā)消息向李女士感慨：“來之前還有很多顧慮，畢竟豪宅不是人人能住，也擔(dān)心會(huì)有隱性消費(fèi)等，經(jīng)過這幾天的體驗(yàn)，感覺很棒，打消了來之前的一切顧慮。難得可以在全新環(huán)境中放松下來，享受一下從未有過的生活，就跟在自己家一樣，溫馨舒適又和諧。期待再次相遇……青島隨時(shí)歡迎您?！?/p>

9、第一次交換式旅游的體驗(yàn)，讓雙方都格外滿意，她們不僅收獲了一個(gè)愉快的假期，也收獲了友誼?！拔易约阂灿幸粋€(gè)孩子，鄭女士一家來了之后，三個(gè)孩子很快打成了一片，都玩得很開心。等之后有時(shí)間，我會(huì)去青島玩，住在她家里，為這次交換畫上圓滿的句號(hào)?！崩钆空f。

10、未來，李女士還會(huì)考慮將交換式旅游繼續(xù)下去——出于安全考慮，僅限女生;不收錢，只找有緣人。

11、像李女士和鄭女士這樣選擇進(jìn)行交換式旅游的人不在少數(shù)。在社交平臺(tái)上，很多網(wǎng)友發(fā)帖求“交換”，其中還有不少交換成功的例子。湖南長(zhǎng)沙的傅女士過兩天就要接待一位來自福建的驢友，她對(duì)此感到興奮而期待：“我打算先在家好好接待她，之后再去福建住她家。能通過這種方式提高房間入住率，還能認(rèn)識(shí)新朋友，何樂而不為呢?”青島長(zhǎng)島旅游

12、華東政法大學(xué)副教授李婧介紹，最早的交換式旅游是50年前法國(guó)一群青年教師借助互聯(lián)網(wǎng)而發(fā)展起來的一種成本經(jīng)濟(jì)型的旅游模式。近年逐漸開始在網(wǎng)絡(luò)上盛行，受到了以自助旅游者為代表的網(wǎng)友們的熱捧。

13、北京理工大學(xué)法學(xué)院教授孟強(qiáng)說，交換式旅游的優(yōu)勢(shì)，還在于彼此都能夠獲得旅游規(guī)劃方面的幫助，可以互相為對(duì)方提供行程規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)提示，以避免踩坑，并介紹本地的風(fēng)土人情等，讓雙方都能獲得極有價(jià)值的旅游規(guī)劃和指導(dǎo)，“這甚至是花錢也難以買到的服務(wù)”。

14、然而，對(duì)于這種“旅游+社交”相結(jié)合的互助旅游方式，并非所有人都能欣然接受。近日，社交媒體發(fā)布的相關(guān)投票結(jié)果顯示，約有62%的人認(rèn)為交換式旅游“不靠譜”，僅30%的人認(rèn)為“可以試試”。

15、網(wǎng)友“我掛住你啊”告訴記者：“最開始聽說交換式旅游的時(shí)候，就覺得震驚——竟然有人會(huì)讓素未謀面的陌生人直接住進(jìn)自己家里，而且還可能是自己本人不在的情況下，萬(wàn)一引狼入室怎么辦?”

16、重慶的王先生不久前也“跟風(fēng)”在社交平臺(tái)上發(fā)了希望交換式旅游的帖子，但是一直沒能成行，最根本的原因就是“對(duì)安全性還是有一定的顧慮”。

17、除了一些對(duì)交換式旅游還在觀望或者猶豫的人外，已有一些人遇到了不靠譜的“交換者”。有人先在自己家接待了對(duì)方，等到一周后想讓對(duì)方踐行“交換之約”，卻發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)被“拉黑”了;有人和對(duì)方同時(shí)出發(fā)去到彼此的城市，回來后卻發(fā)現(xiàn)家里一片臟亂;有人到了對(duì)方家之后，才發(fā)現(xiàn)房間條件和對(duì)方說的完全不一樣……

18、還有讓交換式旅游徹底變了味的——有的網(wǎng)友曬出自家房間照片后，從單個(gè)房間到整套房明碼標(biāo)價(jià)，無(wú)異于另一種形式的“民宿”。

19、在孟強(qiáng)看來，普通人之間的交換式旅游，并不以營(yíng)利為目的，也不是為了經(jīng)營(yíng)，但是如果有人打著交換式旅游的旗號(hào)，實(shí)際上卻主要是提供住宿服務(wù)并收取一定的費(fèi)用，那么就有可能構(gòu)成經(jīng)營(yíng)接待旅客住宿的營(yíng)業(yè)。這種變相經(jīng)營(yíng)住宿服務(wù)的行為，并未進(jìn)行營(yíng)業(yè)注冊(cè)登記，也規(guī)避了國(guó)務(wù)院關(guān)于旅館業(yè)治安管理的相關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致監(jiān)管部門無(wú)法進(jìn)行有效監(jiān)管，不僅會(huì)造成國(guó)家稅收方面的損失，還會(huì)造成旅客人身安全、社會(huì)治安方面的較大隱患。

20、北京瀛和律師事務(wù)所律師田云說，交換式旅游過程出現(xiàn)變相收費(fèi)行為，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，影響交換式旅游當(dāng)事人之間的信任，甚至發(fā)生嚴(yán)重糾紛，增加處理糾紛的時(shí)間、精力和費(fèi)用成本，有可能導(dǎo)致交換式旅游得不償失。如果涉嫌敲詐勒索，有可能觸犯刑法，承擔(dān)刑事責(zé)任。

21、值得注意的是，除個(gè)人在社交平臺(tái)發(fā)帖“求交換”的形式之外，網(wǎng)上還有一些打著“交換式旅游”旗號(hào)的平臺(tái)，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)這些平臺(tái)不太靠譜。

22、以一個(gè)名為“換房旅游網(wǎng)”的網(wǎng)站為例，該網(wǎng)站宣稱“到世界任何地方旅行·像當(dāng)?shù)厝艘粯由睢っ赓M(fèi)住宿”“已在中國(guó)70多個(gè)城市擁有數(shù)百家房東”。查看網(wǎng)站房源信息必須注冊(cè)成為會(huì)員，但注冊(cè)過程中并不需要進(jìn)行實(shí)名認(rèn)證，僅需要郵箱即可注冊(cè)成功。剛注冊(cè)成功就可以自己發(fā)布房源，只需要說明房子的基本情況(照片、房間數(shù)、大概位置)，就能發(fā)布成功，并沒有進(jìn)一步確定房源真實(shí)性。

23、如果要通過網(wǎng)站跟房主溝通，只能留言等待回復(fù)，效率較低，因此網(wǎng)站提供了另一種方式——添加網(wǎng)站創(chuàng)辦者的私人聊天賬號(hào)，花費(fèi)50元加入房源群，在群內(nèi)和房東自行溝通。當(dāng)記者詢問該創(chuàng)辦者“如何確保房源真實(shí)”時(shí)，對(duì)方只回復(fù)說“大家因?yàn)樾湃挝叶叩揭黄稹薄?/p>

24、不僅如此，當(dāng)記者在國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)中對(duì)“換房旅游網(wǎng)”進(jìn)行查詢時(shí)，結(jié)果顯示為0，隨后對(duì)網(wǎng)站備案許可號(hào)進(jìn)行查詢發(fā)現(xiàn)，該網(wǎng)站為個(gè)人創(chuàng)辦。

25、據(jù)李婧介紹，通過專門的網(wǎng)上中介性服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)換房旅游，也是當(dāng)前我國(guó)交換式旅游的一種運(yùn)作模式。然而，在這種模式下，雖然有網(wǎng)站人員管理會(huì)員的信息，但并不意味著真的能對(duì)交換式旅游保駕護(hù)航。

26、“很多換房旅游網(wǎng)站，對(duì)于注冊(cè)很是隨意，申請(qǐng)一下，一分鐘之后就是該換房旅游網(wǎng)的會(huì)員。點(diǎn)擊換房信息，其他會(huì)員發(fā)布的地址、電話、家庭成員資料一覽無(wú)余。根本就沒有人來復(fù)核你的身份，對(duì)方的身份是真是假也搞不清。如果有糾紛了，網(wǎng)站就拋出一句‘責(zé)任自負(fù)’?！崩铈赫f，目前這些在開展換房旅游的平臺(tái)和網(wǎng)站，大多沒有市場(chǎng)監(jiān)管部門的備案、登記及批準(zhǔn)，其本身就不具備合法性，也增加了交換式旅游的風(fēng)險(xiǎn)。

27、接受采訪的專家均提到，交換式旅游的新奇體驗(yàn)感背后，是不容忽視的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

28、在孟強(qiáng)看來，首要的風(fēng)險(xiǎn)就是人身財(cái)產(chǎn)安全問題。雙方互相交換住處使用，意味著雙方將彼此的真實(shí)個(gè)人信息包括姓名、電話、詳細(xì)住址、鑰匙密碼等都交給對(duì)方去掌握，對(duì)方能夠進(jìn)入自己的私人住處進(jìn)行住宿，對(duì)自己的房間布局、私人物品等清楚知悉。這就有可能存在人身安全和財(cái)產(chǎn)安全的隱患。

29、同時(shí)，還存在個(gè)人隱私保護(hù)的問題。對(duì)方入住交換者的家中，交換者的房間、床鋪、衛(wèi)生間等，都要讓對(duì)方使用，如果對(duì)方隨意翻看交換者的私人物品，甚至拍照錄像上傳網(wǎng)絡(luò)，無(wú)疑會(huì)侵犯交換者的隱私權(quán)。

30、“交換式旅游往往建立在網(wǎng)友互相信任的基礎(chǔ)上，通常沒有簽訂合同，或者只有非常簡(jiǎn)略的幾條約定，而且雙方提供的都不是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品和服務(wù)，難以準(zhǔn)確量化，這就有可能出現(xiàn)服務(wù)不對(duì)等而產(chǎn)生的心理落差甚至法律糾紛?！泵蠌?qiáng)說，如果一方提供的房間地理位置非常優(yōu)越，環(huán)境很好，設(shè)施高檔，溫馨舒適，而另一方提供的房間則完全相反，且未說明真相，那么難免會(huì)造成一方的不滿。

31、孟強(qiáng)說，交換式旅游中，雙方均要在對(duì)方提供的房間中進(jìn)行短期住宿，同樣存在對(duì)于通風(fēng)、采光、照明、消毒、飲用水安全、環(huán)境安全等方面的正常要求，如果交換者提供的住宿環(huán)境存在這些方面的安全隱患，甚至危害，例如提供的飲用水變質(zhì)、點(diǎn)心過期造成腹瀉等，那么就會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的索賠糾紛。

32、“交換式旅游還存在嚴(yán)重的治安風(fēng)險(xiǎn)。酒店和正規(guī)平臺(tái)的住宿必須進(jìn)行身份證實(shí)名登記，但在交換式旅游時(shí)人員的流動(dòng)脫離了管控措施，交換雙方是網(wǎng)絡(luò)世界的陌生人，在雙方都是匿名或半匿名的情況下，容留的也可能會(huì)是吸毒人員或在逃罪犯。”李婧說道。

33、在交換式旅游的過程中，雙方當(dāng)事人一旦發(fā)生矛盾糾紛，該如何解決?受訪專家認(rèn)為這是該旅行模式下的一大困境。

34、在田云看來，交換式旅游，雙方協(xié)商一致，可以看作雙方達(dá)成合同關(guān)系，但是這種合同關(guān)系可能因盲目信任而導(dǎo)致存在漏洞和風(fēng)險(xiǎn)，不能充分保障雙方的安全和訴求。

35、李婧認(rèn)為，交換式旅游是一種新興的自助、互助旅游形式，還沒有專門針對(duì)網(wǎng)絡(luò)交換式旅游的法規(guī)條例，使換房旅游者的相關(guān)權(quán)利無(wú)法得到有效保障。法律關(guān)系無(wú)法確定，一旦出了問題，找不到可以依據(jù)的法律條款來處理。

36、“目前我國(guó)信用體系還未完全建立，交換式旅游缺乏監(jiān)督平臺(tái)和法律保障，導(dǎo)致了一系列換房安全問題的出現(xiàn)。同時(shí)，大型成熟的交換網(wǎng)站或平臺(tái)幾乎沒有，自發(fā)性的平臺(tái)缺乏誠(chéng)信監(jiān)督和法律保障，交換雙方的誠(chéng)信無(wú)保障，導(dǎo)致交換式旅游面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。”李婧說。

37、在李婧看來，完善交換式旅游模式需要政府、交換中介、保險(xiǎn)方、交換對(duì)象等協(xié)調(diào)配合，共同參與?！敖粨Q式旅游在中國(guó)的發(fā)展遇到瓶頸，主要是由于用戶對(duì)交換式旅游涉及的安全問題存在顧慮。因此，有關(guān)部門應(yīng)從全局出發(fā)，建立交換式旅游的誠(chéng)信體系，為交換式旅游創(chuàng)造良好的環(huán)境?！?/p>

38、李婧建議，文化和旅游部門可將交換行為納入社會(huì)誠(chéng)信網(wǎng)絡(luò)。個(gè)人換房行為應(yīng)有誠(chéng)信記錄和評(píng)價(jià)，并與社會(huì)其他信用系統(tǒng)，如消費(fèi)信用、銀行信用等實(shí)現(xiàn)有效銜接，形成全社會(huì)監(jiān)督換房旅游的誠(chéng)信網(wǎng)絡(luò)，盡可能地降低換房旅游的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)交換式旅游的法治建設(shè)，出臺(tái)有針對(duì)性的旅游法規(guī)，以保障交換式旅游的順利實(shí)施。

39、孟強(qiáng)認(rèn)為，參與交換式旅游的人們應(yīng)當(dāng)具備一定的法律常識(shí)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有所了解，從而采取必要的保護(hù)措施，例如對(duì)于交換式旅游的具體內(nèi)容進(jìn)行書面形式的約定，一旦發(fā)生糾紛，也可以進(jìn)行舉證;在進(jìn)行交換前對(duì)自己房間的財(cái)物進(jìn)行妥善封存保管，并拍照錄像，固定財(cái)產(chǎn)原貌，避免發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)法舉證;要求對(duì)方提供真實(shí)的身份信息，遇到權(quán)益受到侵害的情形，能夠進(jìn)行維權(quán);將參與的交換式旅游適當(dāng)通知自己的親人、朋友和鄰居，多一些監(jiān)督力量。

40、孟強(qiáng)還建議，相關(guān)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)建立交換式旅游參與者的信用評(píng)價(jià)體系，讓參與人為對(duì)方打分評(píng)價(jià)，從而起到風(fēng)險(xiǎn)提示、劣者淘汰的作用。在熱門景點(diǎn)的社區(qū)民警，應(yīng)當(dāng)熟悉社區(qū)情況，完善社區(qū)監(jiān)控設(shè)施，做好嫌疑人排除、風(fēng)險(xiǎn)防范和治安維護(hù)工作。

三、旅游地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)怎樣

旅游地產(chǎn)在我國(guó)還是一個(gè)比較新鮮的概念。其主要經(jīng)營(yíng)模式分時(shí)度假于20世紀(jì)90年代末期由一些房地產(chǎn)商引入我國(guó)，他們的目的是推銷他們手中滯銷的房產(chǎn)。旅游業(yè)涉及這一領(lǐng)域首先開始于個(gè)別單體飯店加入國(guó)際交換網(wǎng)絡(luò)。在1997年，杭州夢(mèng)湖度假村，北京九華山莊，北京燕苑度假村是我國(guó)最早加入RCI的飯店。截止到2001年，我國(guó)加入 RCI的旅游飯店有17家，其中北京、海南、云南各三家，青島、無(wú)錫、杭州、珠海、天津、武漢、桂林、上海各一家。加入II的有三家，分別位于上海市清浦縣、廣州市和廣州市的番禺區(qū)。[6]

近年來亦有相當(dāng)數(shù)量的旅游飯店和旅游集團(tuán)開始運(yùn)作旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，以不同的方式探索旅游地產(chǎn)在中國(guó)的本土化經(jīng)營(yíng)。其中有：（1）借用分時(shí)度假的概念，開發(fā)出類似產(chǎn)品的單體企業(yè)，如以產(chǎn)權(quán)酒店為經(jīng)營(yíng)模式的北京快樂假日酒店。（2）單體加盟國(guó)際分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)的經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)模式與國(guó)際接軌，采用銷售20-40年每年一周的度假地住宿權(quán)的方式。(3)自主開發(fā)分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)，他們致力于將分時(shí)度假產(chǎn)品進(jìn)行本土化的改革，設(shè)計(jì)出適合我國(guó)市場(chǎng)的新型運(yùn)作模式，如華夏之旅和新旅網(wǎng)絡(luò)度假公司。（4）集分時(shí)度假開發(fā)、銷售于一體的企業(yè)，如天倫度假公司。

同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)亦將旅游地產(chǎn)當(dāng)作解決滯銷房產(chǎn)的靈丹妙藥，將其作為投資開發(fā)的一個(gè)重要領(lǐng)域。據(jù)了解，國(guó)內(nèi)日前涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過百家，包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括珠江地產(chǎn)、人鴻集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)通集團(tuán)、青島匯泉旅業(yè)等大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)，各路開發(fā)商均看好未來中國(guó)的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)。截止到2003年，我國(guó)北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)到近百項(xiàng)，海南的博鰲城，深圳的華僑城等一大批旅游地產(chǎn)項(xiàng)目得益于“假日經(jīng)濟(jì)”與“會(huì)議經(jīng)濟(jì)”。[8]

SWOT分析是廣為應(yīng)用的機(jī)會(huì)-風(fēng)險(xiǎn)分析方法，S指的是Strengths（優(yōu)勢(shì)），W指的是Weaknesses(弱勢(shì)），O指的是Opportunities（機(jī)遇），T指的是Threat（威脅）。[9]在此將運(yùn)用SWOT分析方法，分析我國(guó)旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境，找出我國(guó)旅游地產(chǎn)業(yè)本身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，發(fā)現(xiàn)并確定旅游地產(chǎn)業(yè)的外部機(jī)遇和威脅，從而對(duì)我國(guó)旅游地產(chǎn)的前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。

旺盛的市場(chǎng)需求。世界旅游組織秘書長(zhǎng)佛朗切斯科•費(fèi)蘭賈利對(duì)法國(guó)《費(fèi)加羅報(bào)》發(fā)表談話說：今后20年內(nèi)，中國(guó)將在世界旅游市場(chǎng)發(fā)揮重要作用，到2020年將成為世界第一大旅游大國(guó)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展及國(guó)民消費(fèi)觀念的日趨成熟，度假休閑旅游將會(huì)漸漸取代觀光旅游，成為大眾比較青睞的旅游方式。我國(guó)在3-5年內(nèi)，可望形成一定規(guī)模的度假旅游市場(chǎng)，這一市場(chǎng)的形成與擴(kuò)大將會(huì)給旅游地產(chǎn)帶來旺盛的市場(chǎng)需求。

優(yōu)越的市場(chǎng)供給。我國(guó)飯店業(yè)總體供大于求，由于增長(zhǎng)速度過快，1998年以來，平均客房出租率不到60%。另一方面，全國(guó)商品房空置率高，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年11月末，全國(guó)商品房空置面積為9985萬(wàn)平方米。[10]飯店業(yè)總體供大于求，全國(guó)商品房空置率高，當(dāng)然并非好事，但卻為旅游地產(chǎn)提供了良好的供給條件。同時(shí)，因?yàn)槲覈?guó)可投資領(lǐng)域少，可利用資金相對(duì)充足，對(duì)于像旅游地產(chǎn)這樣有國(guó)際成功先例的投資新領(lǐng)域，在基礎(chǔ)條件成熟的情況下，不難吸引到積極尋求投資項(xiàng)目的資金，這勢(shì)必會(huì)帶來相當(dāng)數(shù)量的供給。

概念的模糊不清。旅游地產(chǎn)在我國(guó)剛剛起步，不管是開發(fā)商，還是消費(fèi)者或多或少都存在著概念模糊不清的問題。眾多涉及該行業(yè)的開發(fā)商開發(fā)概念的模糊也導(dǎo)致旅游地產(chǎn)理念的推行上出現(xiàn)偏差，使消費(fèi)者逐漸對(duì)產(chǎn)品失去興趣。通過對(duì)國(guó)內(nèi)的消費(fèi)群體分析，為數(shù)眾多的消費(fèi)者是出于投資的目的而購(gòu)買旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，但是從市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度，應(yīng)強(qiáng)調(diào)其作為度假產(chǎn)品的本質(zhì)含義。

進(jìn)入門檻較高。開發(fā)旅游地產(chǎn)的成本是很高的，首先在產(chǎn)品開發(fā)的選址、規(guī)劃、建設(shè)及度假資源的整合都需要投入大量的人力、財(cái)力、物力，而后起的管理和維護(hù)以及品牌的塑造都是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。較高的進(jìn)入門檻讓很多有心發(fā)展旅游地產(chǎn)的企業(yè)望而卻步，這對(duì)于產(chǎn)業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展很不利。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，新的世紀(jì)開始，我國(guó)進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)的新紀(jì)元，人民生活水平提高，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展為旅游地產(chǎn)提供了更大的發(fā)展空間。

加入WTO后，中國(guó)旅游業(yè)飛速發(fā)展，國(guó)家已把旅游業(yè)作為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，有著明顯的就業(yè)效應(yīng)、增長(zhǎng)效應(yīng)、帶動(dòng)效應(yīng)和可持續(xù)效應(yīng)。正因?yàn)槿绱?，錢其琛副總理2001年1月8日在全國(guó)旅游工作會(huì)議講話中體出了“中心城市可以積極探索分時(shí)度假等新的旅游方式”，[11]這為旅游地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的歷史性機(jī)會(huì)。青島旅游點(diǎn)

信譽(yù)的缺失導(dǎo)致市場(chǎng)形象風(fēng)險(xiǎn)。信譽(yù)支撐產(chǎn)業(yè)，而信譽(yù)的缺失則會(huì)帶來產(chǎn)業(yè)的凋零我國(guó)旅游地產(chǎn)尚處于發(fā)展初期，制度建設(shè)步伐趕不上旅游地產(chǎn)的發(fā)展速度，受利益驅(qū)動(dòng)，一些商人的不良行為致使產(chǎn)業(yè)信譽(yù)遭受嚴(yán)重影響。

人力資源的缺失導(dǎo)致系統(tǒng)管理風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)作為一個(gè)綜合性的產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理涉及到旅游、房地產(chǎn)乃致金融、IT等許多不同的領(lǐng)域，對(duì)系統(tǒng)管理人員的整體素質(zhì)要求較高，缺乏具備專門技能的管理人員會(huì)帶來管理上的風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)階段我國(guó)旅游地產(chǎn)尚處于初級(jí)階段，還存在著以下一些主要問題：

近期度假需求不旺。旅游地產(chǎn)供求是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，與城市的恩格爾系數(shù),GDP水平等都有著密切的關(guān)系。2003年我國(guó)人均GDP超過1000美元大關(guān)，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP超過1000美元正是一個(gè)國(guó)家旅游需求膨脹的時(shí)期，但主要是觀光性質(zhì)的需求;休閑需求急劇增長(zhǎng)的門檻是人均GDP達(dá)到2000美元，那時(shí)候就將形成對(duì)休閑的多樣化需求和選擇;人均GDP達(dá)到3000美元，度假需求才會(huì)普遍產(chǎn)生。[12]現(xiàn)在，我國(guó)人均GDP剛剛超過1000美元大關(guān)(2004年為人均1268美元)，旅游地產(chǎn)的機(jī)會(huì)才開始出現(xiàn)，部分先富起來的人才有欲望、有能力、有需求去消費(fèi)休閑度假產(chǎn)品，但是先富起來的人畢竟只占一小部分。同時(shí)，“帶薪休假制度”在國(guó)內(nèi)畢竟剛剛起步，大多數(shù)人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等國(guó)家法定假日。我國(guó)現(xiàn)在仍以觀光旅游需求為主，因而，旅游地產(chǎn)這一主要用于滿足休閑度假旅游的產(chǎn)品現(xiàn)階段會(huì)面臨需求不旺的風(fēng)險(xiǎn)。

制度的缺失。在我國(guó)，旅游地產(chǎn)剛剛起步，缺乏專門的政策法規(guī)的引導(dǎo)與規(guī)范。缺少了這些規(guī)范，市場(chǎng)就會(huì)失序，一些地產(chǎn)商打著開發(fā)旅游地產(chǎn)的旗號(hào)，實(shí)際上卻在進(jìn)行著新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)，國(guó)家相關(guān)部門組成的五部委聯(lián)合督查組在對(duì)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的三輪督察中發(fā)現(xiàn)“以往的確存在房地產(chǎn)商利用旅游規(guī)劃項(xiàng)目的名義，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的圈地現(xiàn)象”；一些經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行旅游地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，不管消費(fèi)者今后的權(quán)益保障，甚至采取欺詐性銷售和非法集資等惡性的牟利手段。這些行為，擾亂了市場(chǎng)，既嚴(yán)重阻礙了旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的培育，也阻礙了一些有心發(fā)展旅游地產(chǎn)的有實(shí)力的大企業(yè)進(jìn)入，使得旅游地產(chǎn)這一非常有前途的產(chǎn)業(yè)一度陷入困境。

國(guó)內(nèi)度假網(wǎng)絡(luò)不健全。國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)商在開發(fā)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，大多忽視后續(xù)經(jīng)營(yíng)與管理。目前，任何一家開發(fā)商在實(shí)力上都無(wú)法建立一個(gè)健全的度假交換網(wǎng)絡(luò)。我國(guó)度假村、旅游飯店數(shù)量龐大，但由于開發(fā)商之間缺乏聯(lián)合，造成了度假市場(chǎng)的分離以及度假地選擇面狹窄的局面，從而大大降低了旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的吸引力。

如上所述，旅游地產(chǎn)在快速發(fā)展的過程中面臨著諸多問題與挑戰(zhàn)，需要政府、相關(guān)的企業(yè)及從業(yè)者妥善應(yīng)對(duì)，才能保證產(chǎn)業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展。大體而言，可以從以下幾個(gè)方向加以努力：第一，進(jìn)行消費(fèi)引導(dǎo)，培育消費(fèi)市場(chǎng)。加強(qiáng)休閑度假理念的正確宣傳與推廣，有實(shí)力的企業(yè)應(yīng)著力打造品牌，以品牌效應(yīng)促進(jìn)旅游地產(chǎn)理念的推廣，培育旅游地產(chǎn)市場(chǎng)。第二，進(jìn)行本土化改造。針對(duì)我國(guó)市場(chǎng)的客觀情況，進(jìn)行合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，如為適應(yīng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的需求，可以考慮將分時(shí)度假的購(gòu)買年限縮短，銷售價(jià)格也相應(yīng)降低。第三，加強(qiáng)聯(lián)合，建立健全國(guó)內(nèi)分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)。通過度假網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，提升產(chǎn)品的價(jià)值，充分顯示其可交換性的魅力，滿足消費(fèi)者多樣性的需求。第四，完善法律法規(guī)，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。一方面，管理部門要制定相關(guān)的法規(guī)，以此約束經(jīng)營(yíng)者的行為，保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，當(dāng)消費(fèi)者權(quán)益受到侵害時(shí)做到有法可依；另一方面，行業(yè)內(nèi)部亦可通過協(xié)商，建立規(guī)范的行業(yè)自律制度。在法律法規(guī)出臺(tái)后建立行業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，保證行業(yè)健康有序地發(fā)展。

我認(rèn)為，休閑是新千年全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一引擎，到2015年，發(fā)達(dá)國(guó)家將進(jìn)入“休閑時(shí)代”。未來20年，以旅游、娛樂、運(yùn)動(dòng)等為基礎(chǔ)的休閑產(chǎn)業(yè)將會(huì)更快地進(jìn)入各個(gè)產(chǎn)業(yè)中，休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也為旅游房地產(chǎn)業(yè)提供越來越大的發(fā)展空間，相信旅游地產(chǎn)一定會(huì)有非常光明的前景！