摘要：
本文目錄土地拍賣(mài)規(guī)則巨變,土地財(cái)政落幕成都土拍,7月12日集中土拍下午場(chǎng)結(jié)果已出!一、土地拍賣(mài)規(guī)則巨變,土地財(cái)政落幕土樓住宿生活用品“15%土拍溢價(jià)率紅線(xiàn)之后，爭(zhēng)搶地王的事情將成為... 本文目錄
一、土地拍賣(mài)規(guī)則巨變,土地財(cái)政落幕土樓住宿生活用品
“15%土拍溢價(jià)率紅線(xiàn)之后，爭(zhēng)搶地王的事情將成為歷史。在控制‘面包’價(jià)格這么久后，終于要全面控制‘面粉’價(jià)格了?！痹诘禺a(chǎn)行業(yè)工作多年的張紅感嘆。
2021年8月29日，深圳市發(fā)布的2021年第二批住宅用地集中出讓公告宣布，地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%，達(dá)到溢價(jià)率上限后即搖號(hào)。
此前，8月26日廣州公共資源交易中心也宣布，集中出讓48宗住宅用地使用權(quán)，掛牌地價(jià)最高溢價(jià)率不超15%，地價(jià)最高的海珠江泰路地塊更將溢價(jià)率限死在9%。同一天，杭州市發(fā)布的第二批住宅用地集中出讓公告也明確，一般地塊溢價(jià)率上限調(diào)整為15%，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%等。
據(jù)悉，天津、青島、成都、合肥等地也陸續(xù)發(fā)布第二批集中供地詳情，新一輪供地制度正在形成，整個(gè)土地市場(chǎng)將迎來(lái)全新洗牌。
有消息透露，自然資源部在2021年8月曾召開(kāi)閉門(mén)會(huì)議，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整，規(guī)定單宗住宅用地溢價(jià)率不得超15%，且不得通過(guò)提高起拍價(jià)方式調(diào)整溢價(jià)率。
15%溢價(jià)率紅線(xiàn)之后，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？土地財(cái)政又將走向何方？
1987年底，全國(guó)第一宗土地拍賣(mài)在深圳舉行。這是大陸第一次以公開(kāi)拍賣(mài)的方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，這也是中國(guó)土拍的開(kāi)始，更是中國(guó)三十余載房地產(chǎn)市場(chǎng)化的開(kāi)始。
多年后，著名地產(chǎn)人王石在自傳中這樣評(píng)價(jià)1987年末的這場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的最基本基石就是由此奠定的。這一槌，打破了我國(guó)土地使用制度的歷史，直接促成了憲法的修改，堪稱(chēng)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)天辟地的“一拍”。
值得注意的是，當(dāng)時(shí)全面參考的對(duì)象是香港。
在此前的1986年12月，一份名為《深圳市房地產(chǎn)改革赴港考察報(bào)告》被送到深圳市領(lǐng)導(dǎo)的案頭。
這份報(bào)告全面介紹了香港的土拍制度，報(bào)告寫(xiě)道：“香港政府把全港土地收歸政府，在全面規(guī)劃和初步開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上，采取高地價(jià)政策，通過(guò)政策和公開(kāi)拍賣(mài)的形式，為香港政府獲取巨額收入。香港政府通過(guò)供應(yīng)和拍賣(mài)經(jīng)過(guò)規(guī)劃的土地，有效地控制了整個(gè)城市建設(shè)，控制了基建規(guī)模，刺激并帶動(dòng)了金融、股市和香港整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！?/p>
也是在1986年，《中華人民共和國(guó)土地管理法》頒布，當(dāng)年8月國(guó)家土地管理局正式成立。關(guān)于土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑖?guó)家土地管理局在1987年11月正式向國(guó)務(wù)院提交了試點(diǎn)報(bào)告，并公布了包括深圳、上海、天津、廣州、廈門(mén)等試點(diǎn)城市。
第一個(gè)實(shí)行政策的是特區(qū)深圳。在第一拍之前，深圳方面早已觀(guān)摩并熟悉香港的土地拍賣(mài)。彼時(shí)，準(zhǔn)備拍賣(mài)的編號(hào)為H409—4的地塊，緊靠深圳水庫(kù)，面積8588平方米，規(guī)劃為住宅用地，使用年限50年。
在第一拍競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，除了44家競(jìng)拍企業(yè)代表，還有來(lái)自全國(guó)17個(gè)城市的市長(zhǎng)。
整個(gè)拍賣(mài)過(guò)程持續(xù)了17分鐘，深圳第一拍以超出底價(jià)300多萬(wàn)元，525萬(wàn)元的總價(jià)成交，平均地價(jià)為611元/平方米。
從此，土拍模式迅速在全國(guó)各地推廣。之后，國(guó)內(nèi)不少城市的土拍市場(chǎng)，土拍高溢價(jià)率現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。2010年，合肥E1002地塊溢價(jià)率高達(dá)325%。2016年，經(jīng)過(guò)56輪報(bào)價(jià)，杭州蕭山23號(hào)地塊溢價(jià)率達(dá)到323%；25號(hào)地塊溢價(jià)率更達(dá)到325%。
直到2021年，高溢價(jià)地塊仍屢見(jiàn)不鮮。2021年4月，廣東佛山，在“激戰(zhàn)”111輪后，華潤(rùn)置地最終以總價(jià)64.5億元，溢價(jià)率106%，奪下陳村地塊。
在如火如荼的大基建時(shí)代，土拍政策讓處于高速發(fā)展的中國(guó)城市受益。此后三十余載，土地收入成為不少城市建設(shè)經(jīng)費(fèi)的主要來(lái)源。
2020年，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入8.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.9%。當(dāng)年，全國(guó)賣(mài)地收入超過(guò)1000億的城市達(dá)14個(gè)。這其中不少城市對(duì)于賣(mài)地收入的依賴(lài)度超過(guò)100%。2019年，中國(guó)最主要的50個(gè)城市賣(mài)地收入高達(dá)4.16萬(wàn)億元，是稅收收入的120%，12個(gè)城市的土地財(cái)政依賴(lài)度超過(guò)了100%。土地收入堪稱(chēng)地方政府重要的財(cái)政支柱。
中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)劉守英曾對(duì)媒體表示，急劇膨脹的土地財(cái)政幫助政府以前所未有的速度積累起原始資本。同時(shí)，這些賣(mài)地收入支撐了中國(guó)幾百個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有力地推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化、工業(yè)化進(jìn)程。
近年來(lái)，在城市建設(shè)方面深受贊譽(yù)的新一線(xiàn)城市杭州，2020年賣(mài)地收入高達(dá)2574億，土地財(cái)政依賴(lài)度高達(dá)122.96%。僅2020年6月，杭州住宅用地土拍平均溢價(jià)率高達(dá)21.37%。
然而，“面粉”價(jià)格往往決定著“面包”定價(jià)。
比如，2014年龍光地產(chǎn)以2.5萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)拍得深圳龍華一宗地，遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)周?chē)姆績(jī)r(jià)水平。此后，招商、華僑城、金茂等開(kāi)發(fā)商也紛紛進(jìn)入龍華，所拍土地樓面價(jià)大多遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)周邊住宅。此后，龍華房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。
直到2021年，高溢價(jià)土地仍然是不少城市地產(chǎn)市場(chǎng)的“強(qiáng)心針”。
2016年10月，佛山開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)區(qū)土拍限價(jià)。但2020年4月，佛山又開(kāi)始大范圍取消了土拍限價(jià)。
2020年佛山出讓110宗經(jīng)營(yíng)性用地，共計(jì)收入1243.83億元，同比大增70.01%。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1～3月佛山合計(jì)網(wǎng)簽成交321.35萬(wàn)平方米商品住宅，同比增長(zhǎng)94.8%，累計(jì)網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)28660套，同比增長(zhǎng)93%，一季度成交總額高達(dá)563.55億元，刷新近5年歷史新高，且同比大漲122.6%。
房?jī)r(jià)上漲、土地財(cái)政依賴(lài)，似乎到了非解決不可的時(shí)刻。
有消息透露，自然資源部在2021年8月曾召開(kāi)閉門(mén)會(huì)議，明確要求二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整，規(guī)定單宗住宅用地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，且不得通過(guò)提高起拍價(jià)方式調(diào)整溢價(jià)率。
易居研究院首席研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，深圳等城市的相關(guān)政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了地產(chǎn)限價(jià)政策繼續(xù)從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。過(guò)去全國(guó)不少城市有各類(lèi)限價(jià)政策，但是深圳等城市顯然不滿(mǎn)足既有的限價(jià)政策，在既有基礎(chǔ)上進(jìn)一步調(diào)低限價(jià)的價(jià)格線(xiàn)，目的在于進(jìn)一步促進(jìn)價(jià)格的穩(wěn)定。
不少分析稱(chēng)，除了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，15%的土地溢價(jià)率，也在倒逼地方政府逐步走出對(duì)土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴(lài)。
廣東住房政策研究院首席分析師李宇嘉對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，多年以來(lái)，國(guó)內(nèi)很多城市依靠蓋新房擴(kuò)張城市的邊界，這個(gè)過(guò)程已經(jīng)趨于結(jié)束。很多城市在國(guó)土空間規(guī)劃實(shí)施以后，建設(shè)用地的規(guī)模將得到控制，“在這種情況下，城市發(fā)展想靠新增低成本供地去賣(mài)房，是不可持續(xù)的”。
早在2018年，時(shí)任中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)楊保軍就表示，城市的迅猛擴(kuò)張是一個(gè)“非常態(tài)”，中國(guó)城市大規(guī)模擴(kuò)張的“高潮”已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)城市的更新將是“常態(tài)”。
劉守英也對(duì)媒體表示，隨著城市化速度下降以及“以地謀發(fā)展”模式潛在的諸多問(wèn)題不斷暴露，土地作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)的功能將不再繼續(xù)，新一輪的土地管理制度應(yīng)契合中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的轉(zhuǎn)化。
2021年6月，國(guó)家財(cái)政部、自然資源部、稅務(wù)總局、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布通知，將由自然資源部門(mén)負(fù)責(zé)征收的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入等4項(xiàng)政府非稅收入，全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)征收初溪土樓客棧。
這是在土拍設(shè)溢價(jià)率紅線(xiàn)之外，今年事關(guān)土地財(cái)政的另一則重磅消息。土地財(cái)政的終局，或許已經(jīng)到來(lái)。
二、成都土拍,7月12日集中土拍下午場(chǎng)結(jié)果已出!
成都土拍，7月12日集中土拍下午場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始了，下午場(chǎng)：12宗地塊完成拍賣(mài)，總成交額約95億元。其中天府新區(qū)1宗、青羊區(qū)1宗、金牛區(qū)2宗、成華區(qū)2宗、雙流區(qū)1宗、高新區(qū)2宗、武侯區(qū)2宗、龍泉驛區(qū)1宗。下面就有我給大家進(jìn)行分析如下：
十一號(hào)宗地位于高新區(qū)中和街道蒲草社區(qū)
總占地49.2885，土地用途為純住宅，起拍價(jià)16300元/㎡，土地最高限價(jià)18600元/㎡，限定清水房?jī)r(jià) 30500元/㎡。拍得公司為陜投金泰恒業(yè)，成交價(jià)17700元/㎡，成品住宅比例100%。
十二號(hào)宗地位于高新區(qū)中和街道蒲草社區(qū)土樓旅游住宿
總占地75.1051，土地用途為純住宅，起拍價(jià)15300元/㎡，土地最高限價(jià)17400元/㎡，限定清水房?jī)r(jià)30500元/㎡。拍得公司為蜀道集團(tuán)，成交價(jià)17500元/㎡，成品住宅比例100%。
十三號(hào)宗地位于武侯區(qū)簇錦街道高碑社區(qū)
總占地40.2925，土地用途為純住宅，起拍價(jià)13500元/㎡，土地最高限價(jià)15400元/㎡，限定清水房?jī)r(jià)29300元/㎡。拍得公司為保利，成交價(jià)15500元/㎡，成品住宅比例100%。
十四號(hào)宗地位于武侯區(qū)簇錦街道鐵佛社區(qū)
總占地21.7528，土地用途為純住宅，起拍價(jià)13500元/㎡，土地最高限價(jià)15400元/㎡，限定清水房?jī)r(jià)29300元/㎡。拍得公司為華潤(rùn)，成交價(jià)13700元/㎡，成品住宅比例100%。
十五號(hào)宗地位于金牛區(qū)茶花片區(qū)棚戶(hù)區(qū)
總占地47.001，土地用途為純住宅，起拍價(jià)7400元/㎡，土地最高限價(jià)8400元/㎡，限定清水房?jī)r(jià)33000元/㎡。拍得公司為金牛國(guó)投，成交價(jià)7400元/㎡，成品住宅比例100%。
十六號(hào)宗地位于龍泉驛區(qū)大面街道
總占地30.145，土地用途為純住宅，起拍價(jià)7500元/㎡，土地最高限價(jià)8550元/㎡，限定清水房?jī)r(jià)25500元/㎡。拍得公司為人居，成交價(jià)7500元/㎡，成品住宅比例50-60%帶產(chǎn)業(yè)，自持商業(yè)不低于50%。
十七號(hào)宗地位于四川天府新區(qū)煎茶街道
總占地62.5945，土地用途為純住宅，起拍價(jià)4600元/㎡，土地最高限價(jià)5200元/㎡，限定清水房?jī)r(jià)19000元/㎡。拍得公司為天投，成交價(jià)4600元/㎡，成品住宅比例100%。
十八號(hào)宗地位于青羊區(qū)蔡橋街道蔡橋社區(qū)
總占地40.9767，土地用途為純住宅，起拍價(jià)14500元/㎡，土地最高限價(jià)16500元/㎡，限定清水房?jī)r(jià)31000元/㎡。拍得公司為鼎信長(zhǎng)城，成交價(jià)16600元/㎡，成品住宅比例100%。
十九號(hào)宗地位于金牛區(qū)營(yíng)門(mén)口街道辦事處福州土樓住宿
總占地63.0314，土地用途為純住宅，起拍價(jià)9500元/㎡，土地最高限價(jià)10800元/㎡，限定清水房?jī)r(jià)33000元/㎡。拍得公司為雍景投資，成交價(jià)9500元/㎡，成品住宅比例100%帶產(chǎn)業(yè)，自持商業(yè)不低于50%。
二十號(hào)宗地位于成華區(qū)保和街道天鵝社區(qū)
總占地21.0944，土地用途為純住宅，起拍價(jià)12100元/㎡，土地最高限價(jià)13800元/㎡，限定清水房?jī)r(jià)27100元/㎡。拍得公司為湖北鑫統(tǒng)領(lǐng)，成交價(jià)121元/㎡，成品住宅比例100%。
二十一號(hào)宗地位于成華區(qū)保和街道天鵝社區(qū)
總占地10.9699，土地用途為純住宅，起拍價(jià)12900元/㎡，土地最高限價(jià)14700元/㎡，限定清水房?jī)r(jià)27900元/㎡。拍得公司為浙江楠盛，成交價(jià)12900元/㎡，成品住宅比例100%。
二十二號(hào)宗地位于雙流區(qū)怡心街道清河社區(qū)集體
總占地74.4293，土地用途為純住宅，起拍價(jià)10700元/㎡，土地最高限價(jià)12250元/㎡，限定清水房?jī)r(jià)25000元/㎡。拍得公司為龍湖，成交價(jià)11500元/㎡，成品住宅比例50-60%。
今天下午土拍的十二宗地，地理位置都較為優(yōu)越，周邊配套完善。這次土拍為期三天，以上是我為大家整理的7月12日集中土拍下午場(chǎng)結(jié)果，我將持續(xù)為大家更新最新土拍資訊。
樓盤(pán)電話(huà)： 400-819-2059轉(zhuǎn) 3434
